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1. Les lois fédérales
En règle générale, les lois de chacune des provinces du Canada régissent l’acquisition des biens réels qui s’y trouvent. À l’exception de la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens et de son règlement connexe, le gouvernement fédéral n’impose que très peu de règlements ou de restrictions en la matière.
1.1 - Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens
La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (la « Loi ») et son règlement connexe (dans leur version révisée) sont entrés en vigueur le 1er janvier 2023. Cette loi vise à interdire aux personnes non canadiennes d’acheter, directement ou indirectement, des immeubles résidentiels au Canada pendant une période de deux ans. En vertu de cette loi, tout non-Canadien qui contrevient à l’interdiction et toute personne ou entité qui conseille, incite, aide ou encourage ou tente de conseiller, d’inciter, d’aider ou d’encourager un non-Canadien à acheter, directement ou indirectement, un immeuble résidentiel, tout en sachant que la présente loi en interdit l’achat à ce dernier, est coupable d’une infraction et passible, sur déclaration de culpabilité par procédure sommaire, d’une amende maximale de 10 000 $ CA. Un tribunal qui juge qu’une personne a contrevenu à la Loi et acquis un immeuble résidentiel en violation de l’interdiction prévue par la Loi peut ordonner la vente de l’immeuble, et le non-Canadien ayant contrevenu à la Loi recevra uniquement le montant qu’il a payé pour acheter l’immeuble résidentiel, le reliquat étant ensuite remis au gouvernement du Canada.
Le terme « non-Canadien » est défini comme suit : a) un individu autre qu’un citoyen canadien, qu’une personne inscrite à titre d’Indien sous le régime de la Loi sur les Indiens ou qu’un résident permanent; b) une société constituée autrement que par une loi fédérale ou provinciale; c) une société constituée par une loi fédérale ou provinciale dont les actions ne sont pas cotées à une bourse de valeurs désignée en vertu de l’article 262 de la Loi de l’impôt sur le revenu et qui est contrôlée par une personne visée aux alinéas a) ou b); et d) une personne ou entité visée par règlement. Par « entité », on entend : (i) une entité constituée autrement qu’en vertu des lois du Canada ou d’une province, et (ii) une entité constituée en vertu des lois du Canada ou d’une province dont les actions ou les titres de participation ne sont pas cotés à une bourse de valeurs désignée en vertu de l’article 262 de la Loi de l’impôt sur le revenu et qui est contrôlée par une entité visée à l’alinéa a) ou par la personne visée aux alinéas a), b) ou c) de la définition de non-Canadien prévue à la Loi. Pour l’application de la Loi, le contrôle à l’égard d’une société ou d’une entité s’entend A) soit de la propriété directe ou indirecte d’actions ou de titres de participation qui représentent 10 % ou plus de la valeur des capitaux qui lui sont propres, ou lui conférant 10 % ou plus des droits de vote; B) soit du contrôle de fait de la société ou de l’entité, directement ou indirectement, par l’intermédiaire de la propriété, d’un accord ou autrement.
Le terme « immeuble résidentiel » est défini comme suit : tout immeuble ou bien réel, autre qu’un immeuble ou bien réel visé par règlement, situé au Canada et qui est a) une maison individuelle ou un bâtiment similaire, comprenant au plus trois locaux d’habitation, y compris la proportion des dépendances et du fonds sous-jacent ou contigu au bâtiment qui est raisonnablement nécessaire à son usage résidentiel; b) une partie d’un bâtiment qui constitue une maison jumelée ou en rangée, un logement en copropriété ou un local semblable qui est, ou est destiné à être, une parcelle séparée ou une autre division d’un immeuble ou d’un bien réel sur laquelle il y a, ou il est prévu qu’il y ait, un droit de propriété distinct des droits de propriété des autres parties du bâtiment, y compris la proportion des parties communes et des dépendances du bâtiment, et du fonds sous-jacent ou contigu à celui-ci, qui est attribuable à la maison, au logement ou au local et qui est raisonnablement nécessaire à son usage résidentiel; ou c) un immeuble ou un bien réel visés par règlement. Un immeuble situé dans une région du Canada qui ne fait pas partie d’une « agglomération de recensement » ou d’une « région métropolitaine de recensement » (chacun de ces termes étant définis dans la Loi) est un immeuble ou un bien réel visé, ce qui signifie qu’à l’heure actuelle l’application de la Loi se limite en grande partie à certaines régions urbaines du Canada.
La Loi prévoit certaines exceptions pour les personnes et entités qui seraient autrement considérées comme des « non-Canadiens » en vertu de la Loi, ainsi que des exceptions applicables à certaines opérations. La Loi et le règlement connexe devrait être examinés soigneusement avec le concours d’un conseiller juridique afin d’en déterminer l’applicabilité et d’établir si des exceptions s’appliquent.
1.2 - Autres lois d’application générale
Outre la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens et son règlement connexe dont il est question ci-dessus, les exceptions les plus importantes au principe général selon lequel le gouvernement fédéral n’impose ni règlement ni restriction en matière de propriété immobilière au Canada comprennent l’examen et la réglementation des investissements étrangers au Canada, les questions relatives à la concurrence, la réglementation en matière de faillite et d’insolvabilité, la réglementation qui s’applique aux activités de certains établissements de crédit d’importance au Canada, la perception et le prélèvement de l’impôt sur le revenu (en particulier, l’impôt sur les gains en capital réalisés par des vendeurs non résidents), certaines taxes de vente (en particulier, la taxe sur les produits et services ou, en Ontario, la taxe de vente harmonisée relative à la vente et à la location de biens réels), l’application des normes fédérales en matière d’environnement ainsi que l’application des lois et règlements fédéraux dans le secteur du transport, notamment les biens-fonds ferroviaires et les terrains aéroportuaires.
2. Les lois provinciales
2.1 - Les lois d’application générale
De façon générale, l’Ontario n’impose aux investisseurs étrangers, qu’il s’agisse de particuliers ou de sociétés, aucune restriction ou interdiction relativement aux biens-fonds, bien que certaines dispositions relatives à la fiscalité, à la présentation d’information et à l’enregistrement puissent s’appliquer. Par exemple, la Loi sur les personnes morales extraprovinciales de l’Ontario exige que les sociétés constituées à l’extérieur du Canada obtiennent un permis pour exercer des activités en Ontario, ce qui comprend, en vertu de cette loi, détenir un intérêt, autrement qu’à titre de garantie seulement, sur des biens immeubles situés en Ontario. Le Québec possède des exigences similaires en matière d’enregistrement, qui existent en vertu de la Loi sur la publicité légale des entreprises. En outre, aux termes de la Loi sur l’acquisition de terres agricoles par des non-résidents, les non-résidents ne sauraient, directement ou indirectement, acquérir une terre agricole sans l’autorisation de la Commission de protection du territoire agricole du Québec.
La Business Corporations Act (Colombie-Britannique) exige des sociétés exerçant des activités en Colombie-Britannique qu’elles soient enregistrées en vertu de cette loi, soit à titre de société de la Colombie-Britannique ou à titre de société extraprovinciale. Aux termes de l’ancienne Company Act, une société extraprovinciale non enregistrée ne pouvait pas détenir d’intérêts fonciers en Colombie-Britannique ni en faire l’acquisition.
Puisque cette restriction ne figure pas dans la Business Corporations Act à l’heure actuelle, le bureau d’enregistrement des titres fonciers exige qu’une entité étrangère fournisse une preuve de sa constitution en société ainsi qu’une preuve de son existence actuelle sous forme d’une attestation de statut ou d’un affidavit émis par l’autorité gouvernementale appropriée. Une déclaration solennelle selon laquelle l’entité est exemptée des exigences d’enregistrement extraprovincial n’est plus nécessaire. Par conséquent, une société qui souhaite acheter ou louer un bien‑fonds ou détenir une hypothèque sur un bien‑fonds en Colombie-Britannique doit se conformer à ces exigences.
De plus, la Land Owner Transparency Act de la Colombie-Britannique est entrée en vigueur le 30 novembre 2020. Cette loi exige des renseignements détaillés sur l’identité de toutes les entités et personnes dans la chaîne de propriété immobilière, notamment les actionnaires, les associés, les fiduciaires, les propriétaires véritables et d’autres entités qui, par le passé, n’étaient pas divulgués publiquement. Les propriétaires de biens réels en Colombie-Britannique avant le 30 novembre 2020 avaient jusqu’au 30 novembre 2021 pour se conformer à ces nouvelles exigences de divulgation.
Des exigences d’information similaires s’appliquent déjà aux déclarations de revenus relatives aux cessions immobilières lorsqu’une société ou une fiducie achète un bien immeuble. Les particuliers qui détiennent des participations dans une société en excédent d’un certain seuil et les bénéficiaires d’une fiducie doivent communiquer des renseignements tels que le nom, les coordonnées, les numéros aux fins de l’impôt, les numéros d’assurance sociale et la citoyenneté.
L’Alberta, quant à elle, restreint ou interdit certains investissements étrangers dans des terrains en Alberta. En vertu de l’Agricultural and Recreational Land Ownership Act (Alberta) et du Foreign Ownership of Land Regulations connexe, aucune personne inadmissible ou société sous contrôle étranger ne peut détenir ou acquérir un intérêt dans un terrain contrôlé, sous réserve de certaines exceptions quant à une utilisation précise dans un contexte commercial, industriel, de transport ou autre dont il est question dans la loi applicable. En général, les terrains contrôlés comprennent les terrains privés situés à l’extérieur des limites urbaines (habituellement des terres agricoles ou des terres de loisir rurales). De plus, toute société qui fait l’acquisition ou qui procède à l’enregistrement d’un intérêt dans un terrain en Alberta doit être enregistrée en Alberta (à titre de société de l’Alberta ou de société immatriculée extraprovinciale).
2.2 - Comment détenir ou enregistrer un bien réel?
Les investisseurs dans des biens réels en Ontario peuvent faire l’acquisition de plusieurs types d’intérêt sur un bien‑fonds, notamment la propriété à part entière (un intérêt de « propriété franche »), un intérêt pour une période donnée (un intérêt de « propriété à bail ») ou un intérêt partiel dans un intérêt de propriété franche ou de propriété à bail à titre de copropriétaires dans le cadre d’une coentreprise. Il existe une loi spéciale qui autorise la propriété condominiale selon laquelle les propriétaires reçoivent un titre de propriété à l’égard de leur partie privative individuelle et le droit d’utiliser les « parties communes » du projet de condominiums (par exemple une piscine, l’aménagement paysager, etc.). Bien que les condominiums visent généralement des unités d’habitation, on les utilise de plus en plus à des fins commerciales ou industrielles.
Il existe deux systèmes d’enregistrement des terres en Ontario : d’abord un système d’enregistrement selon lequel le particulier doit déterminer la qualité du titre en se fondant principalement sur la priorité accordée au moment de l’enregistrement, ensuite un système d’enregistrement des droits immobiliers fondé sur le régime Torrens d’enregistrement, selon lequel la qualité du titre est déterminée par l’organisme d’enregistrement qui s’appuie sur un mécanisme d’indemnisation en cas d’erreur causant un préjudice. La majorité des propriétés qui se trouvent dans le premier système d’enregistrement ont fait l’objet d’une conversion vers le second système d’enregistrement des droits immobiliers dans le but de faciliter l’instauration de la production et de l’enregistrement électroniques des documents. On retrouve de manière générale en Ontario un système de recherche et d’enregistrement électronique entièrement automatisé. L’Alberta et la Colombie-Britannique, quant à elles, possèdent uniquement un système d’enregistrement des droits immobiliers fondé sur le régime Torrens.
Les investisseurs dans des biens réels au Québec devraient consulter le guide Faire affaire au Québec de Blakes pour obtenir plus de détails sur l’application du système de droit civil en ce qui concerne la propriété et l’enregistrement de biens réels, que l’on qualifie d’« immeubles » au Québec. Il est également important de préciser que de récentes modifications législatives visant à protéger et à promouvoir la langue française au Québec exigent dorénavant que les réquisitions d’inscription, les documents et les actes publiés au Bureau de la publicité foncière du Québec ou au Registre des droits personnels et réels mobiliers soient, en date du 1er septembre 2022, rédigés exclusivement en français et que tous les documents qui doivent accompagner une réquisition d’inscription soient, s’ils sont rédigés dans une langue autre que le français, accompagnés d’une traduction certifiée au Québec. Au moment de rédiger ou d’enregistrer des conventions relatives à des opérations au Québec, il y a également lieu de tenir compte d’autres exigences concernant l’usage et la protection de la langue française et découlant de ces récentes modifications législatives.
2.3 - Les contrats d’achat et de vente
2.3.1 - Un contrat écrit est-il nécessaire? Quel montant doit être payé à l’avance pour le dépôt et les commissions des agents?
Puisque les ententes verbales visant l’achat ou la vente de biens-fonds sont généralement inexécutoires et que leur existence est extrêmement difficile à prouver dans le cadre d’une procédure judiciaire, la plupart des acquisitions de biens réels s’amorcent avec un contrat d’achat et de vente. De tels contrats prennent souvent naissance lorsqu’un acheteur signe une offre d’achat qui, une fois acceptée par le vendeur, devient un contrat d’achat et de vente. Bien que le contrat établisse certains droits et certaines obligations juridiques, le transfert réel du titre (de propriété) se fait en général ultérieurement, au moment de la conclusion ou de la « clôture » de l’opération.
L’acheteur verse habituellement un certain montant à titre de « dépôt », que l’agent ou l’un des cabinets d’avocats qui prennent part à l’opération détient en fiducie pour le vendeur en attente de la clôture de celle‑ci. En règle générale, le montant du dépôt varie entre 1 % et 5 % du prix d’achat.
La plupart des opérations immobilières au Canada requièrent les services d’un agent ou d’un courtier, qui détient habituellement un permis en vertu d’une loi provinciale. L’agent, ou le courtier, devrait posséder une certaine expertise en ce qui concerne le marché, la disponibilité des propriétés en vente et des acheteurs potentiels ainsi que les conditions de vente acceptables pour les parties. La rémunération des agents et des courtiers se fait généralement au moyen d’une commission correspondant à 5 % ou à 6 % (bien que ce pourcentage puisse être inférieur) du prix d’achat pour les petites propriétés et à 10 % pour les immeubles récréatifs.
On réduit habituellement ces pourcentages dans le cas de gros immeubles et d’immeubles commerciaux. De manière générale, le vendeur (ou le propriétaire dans les cas d’opérations visant la location) retient les services de l’agent, ou du courtier, qui doit chercher à obtenir pour le vendeur (ou le propriétaire) le meilleur prix de vente ou le meilleur loyer et les meilleures conditions possible, et le paye. Un acheteur qui souhaite obtenir les conseils d’un agent devrait s’assurer des services de celui‑ci, au moyen d’un contrat indiquant expressément les obligations de cet agent envers l’acheteur.
2.3.2 - Quels services un avocat fournit-il?
Avant de signer une offre d’achat ou un contrat d’achat et de vente en bonne et due forme, un acheteur devrait obtenir des conseils juridiques d’un avocat pratiquant dans la province concernée afin de s’assurer que l’offre ou le contrat contient les déclarations, les garanties, les conditions et autres dispositions appropriées. L’avocat de l’acheteur doit mener diverses recherches et enquêtes afin de vérifier que le vendeur détient un titre valable et qu’il n’existe pas de privilège antérieur ou d’autres réclamations à l’égard du titre de propriété. Il doit également examiner certaines questions hors du registre foncier. Dans le cas de l’acquisition d’immeubles commerciaux (tels des immeubles de bureaux), le conseiller juridique de l’acheteur peut procéder à d’autres vérifications diligentes (par exemple, examiner les conditions des baux de l’immeuble). L’offre devrait préciser que l’acheteur a le droit de mener diverses recherches et enquêtes à l’égard du titre ainsi que des recherches et enquêtes hors-titres auprès des autorités gouvernementales avant la conclusion de la vente. Au Canada, les sociétés d’assurance de titres ne participent habituellement pas au processus de vérification diligente relatif au titre, il s’agit d’une responsabilité qui incombe à l’avocat de l’acheteur.
2.3.3 - Quelles conditions habituelles favorisent l’acheteur?
Les contrats d’achat dans le cadre d’opérations commerciales comportent généralement une disposition relative à la « vérification diligente », qui permet à l’acheteur d’inspecter la propriété (avec ou sans l’aide d’un professionnel) et de résilier le contrat s’il n’est pas satisfait des recherches et examens, de l’état de la propriété ou du revenu de location. Le vendeur, de son côté, ne donnera habituellement pas de garanties ni ne fera de déclarations quant à la qualité de la construction, l’état des réparations ou la convenance pour les besoins de l’acheteur, puisque ses connaissances ne lui permettront peut-être pas de répondre à ces questions et que l’acheteur sera mieux servi en obtenant cette information dans le cadre de la vérification diligente.
Du point de vue d’un investisseur dans le secteur immobilier, d’autres conditions feront fort probablement partie du contrat d’achat et de vente, conditions qui concernent l’état du titre et, dans le cas des immeubles à revenus, le montant de tout revenu (par exemple, le revenu de location ou les redevances) engendré par la propriété. Les conditions et les déclarations relatives à l’historique environnemental et à la classe de la propriété sont d’une importance capitale.
D’autres conditions habituelles peuvent être prévues quant au respect du zonage, aux conditions des baux existants, aux conditions de l’hypothèque que l’acheteur doit rembourser ou encore à la disponibilité du financement convenant à l’opération. À moins de dispositions contraires dans le contrat, le principe de « caveat emptor », c’est-à-dire que l’acheteur prenne garde, s’applique généralement.
Bon nombre d’acheteurs (ou des prêteurs de ceux-ci) exigent du vendeur qu’il fournisse un arpentage à jour ou un rapport sur les biens immeubles (appelé un « certificat de localisation » au Québec) préparé par un arpenteur-géomètre qui indique l’empreinte de tous les bâtiments situés sur la propriété. L’arpentage permet de bien identifier le terrain, de savoir si celui‑ci fait l’objet ou profite d’une servitude, d’assurer que les édifices et autres améliorations apportées n’empiètent pas sur le terrain voisin et que les « marges de reculement » des immeubles se trouvent à une distance convenable des limites de la propriété conformément aux exigences de zonage. Cela permettra également de vérifier si les édifices, les clôtures ou les autres améliorations appartenant aux propriétaires voisins empiètent sur la propriété à acheter. Si le vendeur ne peut pas fournir un rapport d’arpentage récent à l’acheteur, ou s’il n’est pas tenu d’en faire préparer un pour l’acheteur, ce dernier aura généralement intérêt à obtenir un arpentage à jour du terrain dans le cadre de la vérification diligente.
2.3.4 - Pendant et après la clôture – Quels sont les recours possibles en cas de non-respect du contrat?
Dans le cadre de la clôture d’une opération d’achat de biens réels, les avocats de l’acheteur et ceux du vendeur échangent généralement des documents ainsi que les fonds de clôture, lesquels sont débloqués lorsque l’enregistrement des documents confirmant le titre de propriété, notamment l’acte de transfert et les garanties concédées, est complété. Au Québec et en Colombie-Britannique, des notaires peuvent également prendre part à l’opération. En Ontario et en Colombie-Britannique, l’acheteur paye habituellement le droit de mutation (que l’on nomme « droit de cession immobilière » en Ontario, « droit de cession immobilière municipal » dans la ville de Toronto [lequel est payable en plus du droit de cession immobilière de l’Ontario à l’égard des propriétés situées à l’intérieur des limites de la ville de Toronto], « droit de transfert de propriété » en Colombie-Britannique et « droit de mutation » au Québec) ainsi que les taxes de vente provinciale et fédérale payables à l’égard de l’achat. En Alberta, aucun droit de cession immobilière ou de transfert de propriété ni aucune taxe provinciale ne sont payables à l’égard de l’opération immobilière.
Dans le cas où le vendeur ne respecte pas ses obligations aux termes du contrat d’achat et de vente, l’acheteur peut tout de même réaliser l’opération et demander au tribunal d’émettre une ordonnance d’« exécution en nature » obligeant le vendeur à conclure l’opération. L’acheteur peut également choisir de résilier le contrat, de récupérer son dépôt et d’intenter contre le vendeur une poursuite en dommages-intérêts découlant du non-respect du contrat par celui‑ci.
Dans le cas où l’acheteur ne remplit pas ses obligations aux termes du contrat, le vendeur a le choix de confirmer le contrat ou d’en demander l’exécution en nature et des dommages‑intérêts accessoires, ou encore de résilier le contrat et de conserver le dépôt de l’acheteur. Les droits et les recours respectifs du vendeur et de l’acheteur en cas de non-respect du contrat par l’acheteur peuvent également être limités par les conditions du contrat d’achat et de vente.
2.4 - Restrictions quant à l’utilisation ou la vente – Quels types de consentement sont nécessaires?
Tout comme c’est le cas dans beaucoup de régions du monde, toutes les provinces régissent l’exploitation, l’utilisation et la cession de biens réels. La Loi sur l’aménagement du territoire (Ontario), par exemple, interdit, sous réserve de certaines exceptions, la vente d’une partie seulement d’une parcelle de terrain détenue par un propriétaire. Par conséquent, un propriétaire ne peut pas vendre ou hypothéquer, ou encore louer pour une durée de plus de 21 ans, une partie des propriétés qu’il détient tout en conservant la propriété attenante sans avoir d’abord obtenu l’approbation du comité local d’aménagement. Un transfert ou une hypothèque qui ne respecte pas cette loi, même par inadvertance, est nul.
Bien qu’il n’existe pas en Colombie-Britannique de loi équivalente à la Loi sur l’aménagement du territoire (Ontario) dont il est question ci‑dessus, la Land Title Act (Colombie-Britannique) impose certaines restrictions à la location d’une partie d’un lotissement légal (permettant toutefois la location d’une partie d’un édifice), à moins que les exigences de la Land Title Act quant au lotissement soient respectées. Cela fait en sorte que, dans certaines circonstances, un plan de lotissement à tenure à bail doive recevoir l’approbation de l’autorité appropriée.
En Alberta, la Municipal Government Act interdit l’enregistrement d’un acte qui peut avoir l’effet de lotir une parcelle de terrain, à moins que ce lotissement n’ait été approuvé par l’autorité appropriée. Par exemple, certains baux à long terme peuvent créer un lotissement et par conséquent nécessiter l’approbation de l’organisme responsable du lotissement avant de pouvoir enregistrer le titre du terrain loué aux termes de cette disposition.
De même, au Québec, les parties, ou fractions, d’un lot ne peuvent faire l’objet d’une opération, à moins que le lot n’ait été subdivisé, de sorte que les parties, ou fractions, sont dotées de leur propre numéro de lot. Le processus de subdivision nécessite habituellement l’approbation de la municipalité concernée ainsi que la préparation et le dépôt de plans de subdivision par un arpenteur-géomètre.
L’Ontario possède également une loi en matière de droit de la famille qui donne aux époux un droit à la possession du foyer conjugal du couple, même si l’un des époux peut en être le seul propriétaire. Par conséquent, l’époux du propriétaire du foyer conjugal doit absolument prendre part à l’opération afin de donner son consentement lorsqu’il est question de vendre ou d’hypothéquer la propriété, et tous deux doivent signer le contrat et le transfert ou l’hypothèque en question.
Au Québec, les époux jouissent de certains droits sur la résidence familiale ou de droits leur conférant l’usage de celle-ci car, au Québec, le mariage ou l’union civile emporte constitution d’un patrimoine familial formé de certains biens des époux sans égard à celui des deux qui détient un droit de propriété sur ces biens.
Les lois en matière de droit de la famille de la Colombie-Britannique prévoient également certaines protections pour les époux qui pourraient détenir un intérêt non enregistré dans le bien‑fonds. Il faut donc faire preuve d’une grande vigilance si on perçoit des signes de problèmes conjugaux entre le vendeur du bien réel et son époux.
En Alberta, la Dower Act interdit à une personne mariée de céder une propriété familiale sans avoir obtenu le consentement de son époux qui ne détient pas le titre. Une cession comprend notamment un transfert, une hypothèque ou un bail sur trois ans.
2.5 - Les droits de mutation provinciaux et municipaux ainsi que les taxes de vente provinciales et autres taxes
En Ontario, des droits de cession immobilière doivent être payés dans la plupart des cas au moment du transfert de la propriété des intérêts immobiliers. Un taux progressif s’applique au paiement de ces droits, mais pour la plupart des opérations commerciales, il se situe à un peu moins de 2 % de la contrepartie totale du transfert. Pour les biens réels situés à l’intérieur des limites de la ville de Toronto, des droits de cession immobilière municipaux sont également payables dans la plupart des cas au moment du transfert de la propriété des intérêts immobiliers, en plus des droits de cession immobilière de l’Ontario. Un taux progressif s’applique également au paiement des droits de cession immobilière municipaux, mais pour la plupart des opérations commerciales, il se situe à un peu moins de 2 % de la contrepartie totale du transfert. L’achat d’un bien réel s’accompagne souvent de l’achat d’autres types de biens, comme des meubles, des électroménagers et de l’équipement. En Ontario, l’acheteur doit payer la taxe de vente harmonisée à un taux de 13 % de la valeur de tous les biens meubles corporels achetés. Le Québec impose également des droits de cession immobilière à un taux progressif (et les municipalités ont le pouvoir d’imposer certaines augmentations outre les augmentations minimales établies en vertu des lois de la province) ainsi qu’une taxe de vente. Comme il a été mentionné précédemment, ces droits et taxes ne s’appliquent pas en Alberta, bien qu’il existe des frais d’enregistrement foncier (ces frais sont de 50 $ CA par transfert, plus 2 $ CA par tranche de 5 000 $ CA de la valeur) de même que la taxe fédérale sur les produits et services payable sur certains intérêts immobiliers, à un taux de 5 %.
En outre, le gouvernement de l’Ontario impose un impôt sur la spéculation pour les non-résidents (« ISNR ») de 15 % payable sur la valeur de la contrepartie d’une cession (y compris la cession d’un intérêt à titre de bénéficiaire) d’un bien résidentiel situé dans la région élargie du Golden Horseshoe, qui englobe la ville de Toronto ainsi que certaines régions et certains comtés entourant la ville de Toronto ou situés à proximité de celle‑ci. L’INSR est imposé aux étrangers, aux sociétés étrangères et à certains fiduciaires imposables et s’applique à la cession de biens‑fonds comportant au moins une résidence unifamiliale, mais pas plus de six. L’INSR ne s’applique pas aux achats d’immeubles multirésidentiels à usage locatif comportant plus de six logements, de terres agricoles, de terrains commerciaux ou de terrains industriels. De plus, à compter de 2023, la Ville de Toronto impose une taxe sur les logements vacants (vacant home tax) correspondant à 1 % de la valeur foncière courante d’un immeuble résidentiel. Sous réserve de certaines exceptions, un immeuble résidentiel est considéré vacant s’il n’a pas été utilisé en tant que résidence principale par son ou ses propriétaires ou par son ou ses occupants autorisés, ou s’il n’a pas été occupé par des locataires pendant au moins six mois au total au cours de l’année civile précédente. Des immeubles peuvent également être réputés (ou considérés) vacants si leur propriétaire omet de produire la déclaration sur l’état d’occupation dont il est question dans le règlement municipal applicable.
Des droits de cession immobilière sont payables en Colombie-Britannique au moment de l’enregistrement du transfert d’un bien‑fonds. Un taux de 0,1 % s’applique aux droits de cession pour les premiers 200 000 $ CA de la juste valeur marchande, un taux de 2 % pour une valeur entre 200 000 $ CA et 2 M$ CA, un taux de 3 % pour une valeur entre 2 M$ CA et 3 M$ CA et un taux de 2 % pour toute valeur de plus de 3 M$ CA. Par ailleurs, il existe une taxe fédérale sur les produits et services de 5 % payable sur certains intérêts immobiliers, en plus d’une taxe de vente provinciale de 7 % payable sur la majorité des biens meubles corporels.
Une taxe sur les cessions immobilières de 20 % est également payable en Colombie-Britannique par les « acheteurs étrangers » de propriétés situées dans certaines régions géographiques prescrites de la Colombie-Britannique qui sont évaluées en tant qu’immeubles résidentiels. Étant donné que l’évaluation d’une propriété en tant qu’immeuble résidentiel est l’un des éléments qui entraînent l’application de la taxe, certaines opérations qui pourraient habituellement être considérées comme une « opération commerciale » (commercial transaction) peuvent être soumises à la taxe.
La ville de Vancouver et le gouvernement de la Colombie-Britannique imposent tous deux une taxe sur les maisons inoccupées afin de dissuader les propriétaires de laisser une maison vacante. La ville de Vancouver impose une taxe de 3 % de la valeur imposable évaluée de la propriété (cette taxe était de 1,25 % en 2020 et de 1 % les années précédentes). Le pourcentage de la taxe imposée par la province de la Colombie-Britannique varie en fonction d’un certain nombre de critères, dont la résidence du propriétaire et l’endroit où celui‑ci paie de l’impôt sur le revenu; ce pourcentage peut varier de 0,5 % à 2 % de la valeur évaluée. La taxe provinciale s’applique aux maisons qui sont situées dans certaines régions géographiques et qui ne sont pas utilisées comme résidence principale ou qui ne sont pas louées pendant au moins six mois par année. Certaines exonérations sont prévues. Toutefois, l’admissibilité à une exonération ou à certains crédits d’impôt dépend de la situation particulière du propriétaire et du bien immeuble.
2.6 - Comment les intérêts à bail sont-ils réglementés?
Les intérêts à bail foncier à long terme sont plus répandus au Royaume‑Uni et en Europe qu’en Amérique du Nord. Toutefois, de plus en plus de parcelles de terrain en Ontario sont détenues en vertu de baux fonciers et de baux à construction à long terme; il s’agit d’une solution de rechange à la propriété franche utilisant des ententes structurées à des fins fiscales ou pour permettre divers degrés de participation et de responsabilité.
En Ontario, à quelques exceptions près, tout bail d’une durée de plus de 21 ans est traité comme une cession en vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire et tout bail (y compris les renouvellements) d’une durée de plus de 50 ans sera frappé d’un droit de cession immobilière ainsi que d’un droit de cession immobilière municipal (pour les baux passés dans la ville de Toronto) calculés selon la valeur marchande du bien‑fonds. Le Québec possède des dispositions semblables en vertu de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, conformément à laquelle un bail et une emphytéose d’une durée de plus de 40 ans sont réputés constituer un transfert pour l’application de la loi. En Colombie-Britannique, l’enregistrement d’un bail (y compris les renouvellements) d’une durée de plus de 30 ans sera frappé d’un droit de transfert de propriété calculé selon une formule prévue dans la Property Transfer Tax Act.
2.7 - Quelle réglementation régit les propriétaires?
Si un acheteur souhaite faire l’acquisition d’une propriété occupée par des locataires d’habitation, un certain nombre de questions supplémentaires deviennent pertinentes. En Ontario, en plus d’examiner les conditions des baux, l’acheteur doit savoir que la Loi sur la location à usage d’habitation ainsi que certaines autres lois régissant la location à usage d’habitation limitent les droits d’un propriétaire d’expulser des locataires occupant des locaux d’habitation, empêchent un propriétaire d’augmenter le loyer au‑delà de certaines limites permises par la loi et autorisent certaines réductions du loyer dans les cas où l’entretien sous la responsabilité du propriétaire se maintient à un niveau inférieur aux normes. Le Québec, tout comme l’Alberta, s’est également doté d’une législation assez généreuse quant à la protection des locataires d’habitation (qui inclue le contrôle des loyers ainsi que des restrictions quant à la vente d’un bien immobilier situé dans un complexe résidentiel). En Colombie-Britannique, la Residential Tenancies Act prévoit elle aussi certaines protections pour les locataires d’habitation, et certaines municipalités ont adopté des politiques afin de protéger les locataires d’habitation dans certaines situations.
2.8 - Les coentreprises
Les investisseurs immobiliers au Canada concluent souvent des ententes de coentreprise avec d’autres investisseurs. Les coentreprises peuvent être établies de diverses façons, notamment sous forme de société en coentreprise, de société de personnes, de copropriétés ainsi que sous forme d’ententes de cession-bail. Le choix de la structure appropriée dépendra souvent des incidences fiscales ou d’autres conséquences d’ordre juridique applicables au projet de coentreprise.