Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial

Le vendredi 24 avril 2020, le premier ministre Justin Trudeau a annoncé que le gouvernement fédéral avait conclu une entente de principe avec tous les gouvernements provinciaux et territoriaux afin de mettre en œuvre l’Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial (l’« AUCLC »). Ce programme permettra de réduire les loyers des petites et moyennes entreprises touchées par la COVID-19.

Il est indiqué que l’AUCLC permettra de réduire les loyers des locataires admissibles de 75 % pour les paiements de loyers exigibles en avril et mai, rétroactivement, et en juin.

Cette annonce était attendue avec impatience. Or, tous les détails du programme n’ont pas été dévoilés, ce qui laisse les propriétaires et les locataires d’immeubles commerciaux avec bien des interrogations quant à l’application de ce programme et à l’admissibilité à celui-ci. Dans le présent bulletin, nous abordons ce que nous savons de ce programme et apportons un éclairage sur les enjeux que les propriétaires et locataires doivent connaître.

Il est d’abord important de souligner que l’AUCLC ne s’applique pas obligatoirement, même si tous les critères d’admissibilité sont remplis. En d’autres termes, il semblerait que les propriétaires et les locataires devront coopérer et décider conjointement de demander cette aide relativement aux locaux concernés. Il va sans dire qu’avant de présenter une demande, les propriétaires et les locataires devront évaluer soigneusement si l’AUCLC répond adéquatement à leurs besoins ou si un autre type d’arrangement (à l’extérieur du programme) serait préférable. Cette analyse doit être réalisée au cas par cas, selon le bail en question, puisque les réponses peuvent différer d’un locataire à l’autre et d’un immeuble à l’autre.

CE QUE NOUS SAVONS JUSQU’ICI

Les détails annoncés de l’AUCLC sont notamment les suivants :

• Le gouvernement fournira des prêts-subventions aux propriétaires d’immeubles commerciaux admissibles, qui couvriront 50 % des loyers exigibles pour avril, mai et juin, à condition que le propriétaire accepte de réduire d’au moins 75 % les loyers. Toutefois, cette mesure peut être assujettie au critère de renonciation au profit par les propriétaires, lequel est expliqué ci-après.

• Les locataires et les propriétaires couvriront chacun 25 % des coûts du loyer, les gouvernements provinciaux et fédéral se partageant la portion restante de 50 %. Autrement dit, sous réserve du critère relatif au profit, si le propriétaire accepte d’absorber au moins 25 % du montant du loyer (c’est-à-dire d’y renoncer), les gouvernements provinciaux et fédéral verseront 50 % du montant du loyer au propriétaire sous la forme d’un prêt-subvention.

• La Société canadienne d'hypothèques et de logement administrera et exécutera le programme.

• Les prêts seront conditionnels à la signature d’un accord de remise de loyer entre le locataire et le propriétaire, qui doit prévoir un moratoire sur les expulsions pour les trois mois pendant lesquels le programme est en vigueur.

• Les locataires admissibles sont ceux qui paient un loyer de moins de 50 000 $ CA par mois et qui ont temporairement cessé leurs activités ou dont les revenus ont diminué d’au moins 70 % par rapport aux revenus antérieurs à la crise de la COVID-19. Aucune directive n’a été fournie quant à la façon dont ces critères s’appliquent aux locataires (ou aux locataires membres d’un même groupe) qui occupent plusieurs locaux, y compris des locaux dont le montant du loyer dépasse le seuil prévu et d’autres où celui-ci est inférieur à ce seuil, de même que des locaux où les activités ont cessé et d’autres où celles-ci se poursuivent.

• Le programme sera également offert aux organisations caritatives et aux organismes sans but lucratif.

• Le premier ministre du Canada a indiqué que d’autres mesures d’aide pour les grandes entreprises seront annoncées prochainement.

• L’AUCLC devrait être fonctionnelle à compter de la mi-mai pour les propriétaires d’immeubles commerciaux qui réduisent leurs loyers pour les mois d’avril et de mai, rétroactivement, et de juin. Les demandes dans le cadre de ce programme pourront être soumises jusqu’au 30 septembre 2020.

• D’autres détails suivront lorsque les modalités et les conditions de ce programme seront disponibles.

PAS DE PROFIT? DES ASPECTS À CLARIFIER

En Ontario, le gouvernement provincial a précisé que l’aide financière gouvernementale et la partie restante des obligations de paiement du loyer mensuel par le locataire (c’est-à-dire 25 %) ne s’appliqueront pas aux profits que le propriétaire de l’immeuble tire de ses revenus de location. Selon le gouvernement ontarien, pour être admissible au programme, « le propriétaire accepte de renoncer à ses profits pour une période de trois mois ». Il n’est pas clair de quelle façon ce volet du programme sera appliqué ou s’il aura une incidence sur l’admissibilité du propriétaire ou sur le montant des prêts-subventions offerts au propriétaire. Nous attendons un complément d’information à cet effet.

Bien que les gouvernements des autres provinces et territoires n’aient pas encore publié de renseignements sur cette question spécifique, ils pourraient adopter une approche similaire à celle de l’Ontario.

FINANCEMENT DU PROGRAMME

Une somme d’environ 900 M$ CA semble avoir été allouée aux fins du financement de l’AUCLC. Rien n’indique ce qu’il adviendra si le total des demandes excède ce montant. Une possibilité serait que le financement disponible sera distribué au prorata à tous les demandeurs. De cette façon, le montant que le propriétaire s’attend à recevoir serait réduit. Une autre possibilité est que le programme sera fermé une fois que tous les fonds auront été épuisés, de sorte que les propriétaires qui soumettent leur demande plus tard ne recevront pas les prêts-subventions attendus, et ce, malgré le fait qu’ils se sont déjà engagés de manière irrévocable à renoncer aux loyers d’avril, de mai et de juin.

Pour en savoir davantage à ce sujet, communiquez avec un membre de notre groupe Immobilier commercial.

Consultez notre Centre de ressources sur la COVID-19 pour en savoir davantage sur les répercussions de la COVID-19 sur votre entreprise.