Cinq conseils pour éviter la violation de l’obligation d’exécution honnête dans les opérations d’immobilier commercial

La pandémie aura certainement ouvert la porte à des développements importants et pour le moins intéressants au chapitre de la législation et de la jurisprudence. Ce constat s’avère notamment pour ce qui est du marché de l’immobilier commercial. Compte tenu de la volatilité dans ce secteur, il est important de garder à l’esprit les leçons tirées des arrêts historiques rendus par la Cour suprême du Canada (la « CSC ») dans les affaires Bhasin c. Hrynew (2014) (l’« affaire Bhasin ») et C. M. Callow Inc. c. Zollinger (2020) (l« affaire Callow »).Dans l’affaire Bhasin, la CSC a reconnu l’obligation d’exécution honnête et a établi le principe directeur de la bonne foi dans l’exécution des contrats, selon lequel les parties doivent « exécuter leurs obligations contractuelles de manière honnête et raisonnable, et non de façon abusive ou capricieuse ». Dans l’affaire Callow, la CSC a appliqué le principe de la bonne foi et l’obligation d’exécution honnête à un différend concernant la résiliation d’un contrat d’entretien de condominiums, soit une question pertinente dans le domaine de l’immobilier commercial.

Une analyse des jugements rendus dans les affaires Bhasin et Callow, ainsi que de décisions connexes rendues par des tribunaux inférieurs, nous ont permis d’en tirer cinq lignes directrices pratiques qui aideront des parties contractantes à s’acquitter de leurs obligations dans le cadre d’opérations dans le domaine de l’immobilier commercial :

1. Coordonnez vos communications. Il est important que vous fassiez preuve de cohérence dans vos communications avec des cocontractants. Si plusieurs membres de votre organisation communiquent avec un cocontractant (ou si un courtier ou autre agent communique avec ce dernier en votre nom), il y a lieu de s’assurer que tous ces membres comprennent la position de votre organisation, notamment pour ce qui est des éléments contractuels clés.

2. Songez à garder le silence. Parfois, la façon la plus facile d’éviter un problème de communication avec une contrepartie est d’inviter les membres de votre organisation à garder le silence. Cela pourrait constituer une voie à envisager si votre organisation est en train de déterminer ce qu’elle devrait faire à l’égard d’un contrat ou d’une contrepartie (par exemple, la résiliation ou le renouvellement d’un contrat, ce qui était l’objet du différend dans l’affaire Callow).

3. Formulez un libellé contractuel clair. Bien que des parties contractantes ne puissent pas se soustraire à leur obligation d’exécution honnête, cette obligation peut être circonscrite par un libellé clair dans le contrat. Par exemple, un tribunal tiendra compte de l’existence d’une clause d’intégralité de l’entente ou d’une clause « en l’état » pour déterminer si les communications précontractuelles tenues dans le cadre de la vente d’un bien immobilier ont entraîné une violation de cette obligation. Les vendeurs seraient donc bien avisés d’essayer d’inclure de telles clauses dans leurs contrats.

4. Tenez compte du degré d’expérience de la contrepartie. Un tribunal tiendra compte du fait que votre contrepartie est chevronnée et avisée (ou non) pour déterminer s’il y a eu violation de l’obligation d’exécution honnête. Il y a donc lieu de s’assurer encore plus d’agir de manière honnête et raisonnable si un cocontractant n’a pas beaucoup d’expérience ou n’est pas représenté par des conseillers juridiques, alors que votre organisation l’est.

5. L’erreur est humaine, mais doit être corrigée dans les plus brefs délais. Si un membre de votre organisation induit involontairement un cocontractant en erreur, la meilleure chose à faire est de rectifier le tir auprès de ce dernier, et ce, clairement et le plus rapidement possible. Une correction claire et prompte peut réduire, voire éliminer, tout dommage que pourrait entraîner une violation de l’obligation d’exécution honnête.

Vous avez plus de cinq minutes? Communiquez un membre de notre groupe Immobilier commercial pour en savoir davantage. Vous pouvez également visionner notre plus récent webinaire intitulé New Developments in Canadian Real Estate Case Law (disponible en anglais seulement) pour obtenir de plus amples renseignements au sujet des affaires mentionnées ci-dessus.