Au cours des cinq dernières années, les opérations de cession-bail ont connu une croissance notable, notamment au chapitre du volume des opérations et de la valeur monétaire de ces dernières. Les parties à une opération de cession-bail doivent tenir compte d’un certain nombre de facteurs lorsqu’elles négocient les documents pertinents qui sont propres à ce type d’opération.
Nous résumons ci-après cinq facteurs à prendre en considération pour vous aider à vous préparer à des opérations de cette nature :
- Adoptez une approche globale. Dans une perspective d’ensemble, abordez la répartition des risques entre la convention d’achat et de vente et la convention de bail en adoptant une approche globale. Évitez de négocier chaque document individuellement et de traiter les parties uniquement selon des dyades « acheteur/vendeur » et « locateur/locataire » distinctes.
- Ciblez les risques non alloués. Pour la plupart des baux à loyer hypernet typiques, le locataire assume la responsabilité de divers risques associés à l’immeuble et à l’exploitation quotidienne de ce dernier. Dans le cadre d’une opération de cession-bail, la convention d’achat et de vente devrait aborder les risques dont le locataire n’assume pas la responsabilité aux termes du bail et vice versa.
- Abordez la question des réparations et de la remise en état de l’environnement. Souvent, les négociations relatives à une opération se déroulent plus rapidement lorsque les parties parviennent à s’entendre dès le départ sur la façon d’aborder la responsabilité pour les travaux de réparation majeurs et la remise en état de l’environnement.
- Ayez une bonne compréhension des intentions de l’acheteur-locateur. Il est important de bien comprendre les intentions à long terme qu’a l’acheteur-locateur à l’égard de l’immeuble après l’expiration du bail. Les négociations relatives à diverses modalités dans la convention d’achat et de vente et la convention de bail seront déterminées par ce que prévoit l’acheteur-locateur pour l’immeuble une fois que le vendeur-locataire aura quitté les lieux.
- Faites votre vérification diligente. Même si le vendeur-locataire occupera l’immeuble visé pendant la durée du bail, il importe que l’acheteur-locateur procède à une vérification diligente exhaustive. La vérification diligente permet non seulement d’obtenir davantage de renseignements, mais elle permet aussi d’établir une base de référence pour l’état dans lequel la propriété doit être remise à l’acheteur-locateur à l’expiration du bail.
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