Clauses ESG dans les baux commerciaux

Les facteurs ESG, c’est-à-dire les facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance, sont désormais bien présents dans les politiques des organisations. Le secteur immobilier n’y échappe pas; les facteurs ESG occupent également une place de plus en plus importante pour les différents intervenants de ce secteur.

En effet, les facteurs ESG sont sur le radar des investisseurs et des prêteurs, lesquels utilisent ces critères afin d’évaluer les objectifs à long terme et l’engagement des entreprises à fournir des bâtiments durables, à l’épreuve du temps et socialement responsables. Une performance ESG élevée correspond à une meilleure valeur des immeubles et à une réduction des coûts d’exploitation de ces derniers.

De même, les initiatives de certaines municipalités en matière de protection de l’environnement, notamment en ce qui concerne la décarbonisation des bâtiments et la carboneutralité, exigent qu’une attention accrue soit apportée aux facteurs environnementaux par les propriétaires d’immeubles.

Cela dit, la performance ESG des immeubles repose en grande partie sur ses occupants. Ainsi, les baux deviennent un outil indispensable lorsqu’il est question d’ESG. Voici donc certains types de clauses pouvant être intégrées aux modèles de baux afin d’encourager ou d’exiger de la part des occupants, mais aussi des locateurs, certains comportements visant à occuper, à gérer et à améliorer l’immeuble de manière compatible avec les objectifs et les cibles de développement durable fixés.

Facteur environnemental

Le facteur environnemental est le facteur ESG le plus commun à intégrer dans les baux. Les dispositions relatives à l’amélioration et à la gestion de la durabilité et de la performance environnementale des locaux peuvent porter sur une variété d’aspects, dont les suivants :

• la collecte et la communication des données relatives à l’utilisation de l’énergie et la production de déchets;
• la répartition des coûts pour les initiatives visant à améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment;
• l’utilisation du système de chauffage et de climatisation, ainsi que de l’éclairage;
• la gestion des déchets, y compris le recyclage et/ou le compostage;
• l’utilisation de produits de nettoyage écologiques ou non toxiques; et
• l’interdiction ou les restrictions liées aux travaux des locataires qui auraient un impact négatif sur l’efficacité énergétique et environnementale du bâtiment.

Les clauses exactes pourront varier d’un bail à l’autre, notamment en fonction des caractéristiques propres à l’immeuble et des objectifs environnementaux fixés par les parties. De même, les clauses pourront être ajustées conformément aux diverses exigences des certifications maintenues, comme les certifications LEED ou BOMA BEST.

Néanmoins, il peut être avantageux d’utiliser des formulations générales dans les baux afin que ceux-ci puissent s’adapter aux normes environnementales, qui sont en constante évolution.

Facteurs sociaux et de gouvernance

Les facteurs sociaux et de gouvernance, quant à eux, sont plus rarement intégrés dans les baux.

Le facteur social porte notamment sur les droits de la personne, la santé, la sécurité et le bien-être des employés, la diversité et l’inclusion, ainsi que la rémunération du personnel. Le facteur de gouvernance, quant à lui, porte entre autres sur les pratiques d’affaires des entreprises et le code d’éthique de ces dernières.

Puisque ces facteurs visent des aspects fondamentaux de la conduite des entreprises, les locataires risquent d’être réticents à intégrer à leur bail des obligations relatives à ceux-ci. De plus, ces facteurs étant généralement subjectifs, il est difficile d’obtenir les données sur les locataires. Ainsi, si les parties souhaitent intégrer des facteurs sociaux et de gouvernance à leur bail, il est préférable de recourir à des engagements d’efforts raisonnables, plutôt qu’à des objectifs fixes.

L’intégration des facteurs ESG aux baux nécessite un dialogue et une collaboration des locateurs et des locataires, autant lors de la négociation du bail que dans le cadre de la mise en œuvre des pratiques visées. Toutefois, une bonne performance ESG crée de la valeur pour chacune des parties, tant sur le plan de la réduction des coûts d’exploitation, que de l’image de marque et de la fidélisation des employés et des clients.

Si ce n’est pas déjà fait, le moment est venu de réfléchir à la manière dont vous pouvez adapter vos modèles de baux afin qu’ils favorisent la réalisation de vos objectifs ESG.

Pour en savoir davantage au sujet des facteurs ESG dans le secteur immobilier, communiquez avec un membre de notre groupe Immobilier commercial.