Conseils pour établir des coentreprises immobilières résilientes

Les coentreprises immobilières sont indispensables dans le marché volatil d’aujourd’hui : elles permettent aux intervenants de mettre en commun leurs ressources et de répartir les risques. Toutefois, la structuration de telles coentreprises nécessite une planification minutieuse pour faire face à des défis comme les fluctuations du marché, les difficultés liées au financement et l’insolvabilité des coentrepreneurs.

Vous trouverez ci-dessous un aperçu des facteurs essentiels à la réussite des coentreprises immobilières.

1. Structuration des coentreprises. Les sociétés en commandite et les structures de copropriété demeurent des solutions prisées en raison des avantages fiscaux qu’elles offrent aux participants, ainsi que de l’engagement par ces derniers d’une responsabilité limitée. Leur efficacité est optimale lorsqu’elles reposent sur des mécanismes robustes de communication de l’information et de surveillance, en particulier pour les associés (dans le cas des sociétés en commandite) et des coentrepreneurs (dans le cas des coentreprises) qui ne sont pas des gestionnaires de l’entité. De plus, des stratégies de sortie adaptées, comme des droits de vente et d’achat ou la possibilité de commercialiser la totalité d’un droit de propriété, peuvent fournir aux participants une certaine souplesse. Des contrôles plus stricts sur les modalités de financement par des tiers sont aussi de plus en plus nécessaires pour atténuer les risques.
2. Droits de liquidité. Les dispositions en matière de liquidité, comme les droits de transfert en faveur d’un tiers, les mécanismes d’achat-vente et les clauses de vente forcée, jouent un rôle fondamental dans la résolution des différends et facilitent la sortie des entités d’une coentreprise. Les clauses d’achat-vente ou ultimatums s’avèrent particulièrement efficaces pour régler les impasses, à condition qu’elles soient formulées minutieusement pour être acceptables par toutes les parties. De plus, les options en matière de liquidité souples, y compris les déclencheurs précoces, ont une importance particulière pour les coentrepreneurs qui souhaitent pouvoir s’adapter aux conditions de marché incertaines ou volatiles.
3. Considérations en matière de financement. Des droits hypothécaires distincts permettent aux copropriétaires de financer individuellement leurs intérêts, mais de tels arrangements nécessitent des mesures de protection comme des plafonds de prêt et des restrictions sur les transferts indésirables. Des ententes claires sur la gestion des manques à gagner financiers ont une importance primordiale pour la gestion des risques. En l’absence de mécanismes équilibrés de répartition des risques, les garanties solidaires peuvent imposer un fardeau disproportionné sur les coentrepreneurs plus fortunés.
4. Insolvabilité des coentrepreneurs. L’insolvabilité d’un coentrepreneur peut nuire à une coentreprise. Par exemple, elle peut entraîner la suspension de recours contractuels, comme les droits de vente et d’achat ou le remplacement de gestionnaires. Par ailleurs, d’autres dispositions contractuelles, comme les restrictions sur les transferts, peuvent devenir inexécutoires dans le cadre d’une procédure d’insolvabilité. Pour atténuer de tels risques, les coentreprises peuvent adopter des mesures qui préservent la stabilité des activités de l’entité et réduisent au minimum la perturbation de ces dernières.
5. Achat de biens dans un contexte d’insolvabilité. Les parties qui achètent des actifs faisant l’objet d’une procédure d’insolvabilité (notamment en vertu de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies ou dans le cadre d’une mise sous séquestre) doivent être au courant d’un certain nombre d’éléments propres à une telle procédure, notamment la conformité à un processus de vente, la participation d’un officier de justice, les limites imposées relativement à la vérification diligente ou aux déclarations et garanties dans une convention d’achat, ainsi que la nécessité d’obtenir l’approbation du tribunal.

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