La Cour d’appel de la Colombie-Britannique confirme la cotisation de la taxe imposée aux acheteurs étrangers

La décision récente rendue dans l’affaire 1164708 B.C. Ltd. v. British Columbia (l’« affaire 1164708 B.C. Ltd. ») traite de l’applicabilité de la taxe supplémentaire sur les transferts de biens (property transfer tax) (la « taxe supplémentaire sur les transferts de biens »), communément appelée la « taxe imposée aux acheteurs étrangers », en vertu de la loi de la Colombie-Britannique intitulée Property Transfer Tax Act, R.S.B.C. 1996, c. 378 (la « Loi sur la TTB »).

Cet appel portait sur la contestation par l’appelante, 1164708 B.C. Ltd. (la « requérante »), d’une nouvelle cotisation de la taxe supplémentaire sur les transferts de biens de 6 M$ CA qui a été prélevée par le ministère des Finances dans le cadre d’une acquisition effectuée par la requérante. Pendant l’appel, il a été allégué que la taxe imposée aux acheteurs étrangers ne devait pas s’appliquer à l’acquisition puisque la requérante appartenait en définitive à deux résidents permanents canadiens.

Contexte

Dans l’affaire 1164708 B.C. Ltd., la requérante a acheté un immeuble d’habitation de 38 unités situé à Burnaby pour 30 M$ CA (l’« acquisition »). La requérante détenait le bien en fiducie pour le compte d’une société à dénomination numérique de la Colombie-Britannique (le « propriétaire véritable »). Tant la requérante que le propriétaire véritable étaient des sociétés constituées en Colombie-Britannique. Toutes les actions de ces deux sociétés appartenaient à une troisième société constituée en Colombie-Britannique (la « troisième société »). L’unique actionnaire de la troisième société était toutefois une société constituée sous le régime des lois de la République populaire de Chine (la « Société étrangère »). L’actionnaire majoritaire et l’actionnaire minoritaire de la Société étrangère avaient tous deux le statut de résident permanent au Canada au moment de l’acquisition.

Dans le cadre de l’acquisition, la requérante a payé la taxe générale sur les transferts de biens (1,418 M$ CA) en vertu de l’article 2 de la Loi sur la TTB. Par la suite, en décembre 2020, des représentants du ministère des Finances ont mené une enquête sur l’acquisition et ont établi une cotisation de 6 M$ CA au titre de la taxe supplémentaire sur les transferts de biens exigible aux termes de l’article 2.02 de la Loi sur la TTB au motif que la requérante était une « entité étrangère » (foreign entity) aux termes de la Loi sur la TTB en raison du fait qu’elle était contrôlée par une société qui n’était ni constituée au Canada ni inscrite à la cote d’une bourse de valeurs canadienne.

La requérante a interjeté appel de la cotisation devant la Cour suprême de la Colombie-Britannique, faisant valoir que la constitution de la Société étrangère en Chine ne faisait pas de la requérante une « entité étrangère » puisque tous les actionnaires de la Société étrangère étaient des résidents permanents du Canada. L’appel de la cotisation a été rejeté par le juge de première instance. La requérante a ensuite interjeté appel de cette décision devant la Cour d’appel de la Colombie-Britannique.

La seule question posée à la Cour d’appel de la Colombie-Britannique était de savoir si le statut de société étrangère de la Société étrangère avait fait de la requérante une « entité étrangère » ou un « fiduciaire imposable » (taxable trustee) aux termes de la Loi sur la TTB, l’assujettissant ainsi à la taxe supplémentaire sur les transferts de biens.

Décision

La Cour d’appel de la Colombie-Britannique a confirmé la décision du juge de première instance et a rejeté l’appel.

La Cour d’appel de la Colombie-Britannique a procédé à une analyse détaillée de la Loi sur la TTB en mettant l’accent sur la définition d’« entité étrangère » à l’article 2.01. L’expression « entité étrangère » s’entend d’une « société étrangère » qui, à son tour, est définie comme a) une société qui n’est pas constituée au Canada » et « b) sauf si les actions de la société sont inscrites à la cote d’une bourse de valeurs canadienne, une société qui est constituée au Canada et contrôlée par… (ii) une société qui n’est pas constituée au Canada.

La Cour d’appel de la Colombie-Britannique a confirmé l’analyse de la cour de première instance selon laquelle la Société étrangère respectait clairement la définition de « société étrangère » aux termes de la Loi sur la TTB et a confirmé l’application des paragraphes 256(1.2) et 256(5.1) de la Loi de l’impôt sur le revenu fédérale, L.R.C. 1985, ch. 1 (5^e suppl.) (la « Loi de l’impôt ») à la définition de « contrôlée » (controlled) aux termes de la Loi sur la TTB. La Cour d’appel de la Colombie-Britannique a également confirmé que la requérante était à juste titre considérée comme un « fiduciaire imposable » au sens de la définition de l’expression taxable trustee à l’article 2.01 de la Loi sur la TTB.

La Cour d’appel de la Colombie-Britannique a fait ressortir que le paragraphe 256(5.1) de la Loi de l’impôt visait à élargir la notion de contrôle au-delà du contrôle légal afin d’inclure les situations où une personne, bien qu’elle n’ait pas le droit de contrôler une société, est en mesure d’exercer un contrôle au moyen d’une influence morale, économique ou contractuelle. La Cour d’appel de la Colombie-Britannique a souligné que les notes explicatives accompagnant le paragraphe 256(5.1) renforcent l’application générale de la taxe supplémentaire sur les transferts de biens, étendant la notion de contrôle à l’influence directe ou indirecte « de quelque manière que ce soit » (in any manner whatever). Il est important de noter que la d’appel de la Colombie-Britannique a précisé que la présence d’une partie contrôlante n’empêche pas d’autres personnes d’avoir également le contrôle, et qu’une personne peut être réputée contrôler une société même si elle n’exerce pas activement son influence. Étant donné que la Société étrangère contrôlait directement la troisième société et contrôlait indirectement la requérante et le propriétaire véritable, tant la requérante que le propriétaire véritable étaient correctement classés comme des « entités étrangères », malgré le fait qu’ils pouvaient également avoir été contrôlés par des résidents permanents du Canada au moment de l’acquisition.

Pour en arriver à sa décision, la Cour d’appel de la Colombie-Britannique a par ailleurs analysé l’objectif de la Loi sur la TTB. Selon la Cour d’appel de la Colombie-Britannique, l’objectif principal de la loi est de réfréner les marchés de l’habitation dans les régions de la province considérées comme étant en surchauffe. La Loi sur la TTB y parvient en appliquant la taxe supplémentaire sur les transferts de biens et en faisant en sorte qu’il soit beaucoup plus coûteux pour les investisseurs étrangers d’acheter des habitations dans ces marchés. Dans le cadre de son analyse de l’interprétation législative, la Cour d’appel de la Colombie-Britannique a également réfuté l’argument de la requérante selon lequel, lorsque des sociétés étrangères sont détenues ou contrôlées par des personnes qui vivent au Canada, les préoccupations visées par la Loi sur la TTB ne s’appliquent pas.

La Cour a principalement tenu compte du fait que lorsque des sociétés étrangères sont engagées dans la chaîne de propriété, il peut être difficile d’obtenir des renseignements à l’étranger et, souvent, il sera difficile de déterminer d’où proviennent les fonds de l’acteur étranger.

Par conséquent, l’appel a été rejeté. La requérante était donc assujettie à la taxe supplémentaire sur les transferts de biens de 6 M$ CA tant à titre de destinataire du transfert qui est une « entité étrangère » qu’à titre de « fiduciaire imposable ».

Points à retenir

1. Examen de l’ensemble de la chaîne de propriété : Les sociétés de la Colombie-Britannique agissant à titre de fiduciaires peuvent être assujetties à la taxe supplémentaire sur les transferts de biens même si le propriétaire ultime ou l’actionnaire de l’entité acquérante n’est pas une « entité étrangère ». Ce n’est que si l’entité acquérante n’est ni une « entité étrangère » ni un « fiduciaire imposable » et que sa chaîne de contrôle n’inclut pas d’« entités étrangères » qu’elle échappera à l’application de la taxe supplémentaire sur les transferts de biens à l’égard de l’acquisition de terrains situés dans une « zone déterminée » (specified area) établie par la Loi sur la TTB.
2. Contrôle diligent accru dans le cadre d’opérations immobilières : Cette décision souligne l’importance d’un contrôle diligent rigoureux dans la structuration d’opérations immobilières. Même si une entité acquérante semble être canadienne, la propriété et le contrôle sous-jacents (directs et indirects) doivent faire l’objet d’un examen approfondi afin de bien comprendre l’application éventuelle de la taxe supplémentaire sur les transferts de biens.
3. Possibilité de hausse des vérifications et des cotisations fiscales : Cette décision n’est pas un cas isolé récent d’examen judiciaire de l’application des taxes sur les transferts de biens en général ou de la taxe supplémentaire sur les transferts de biens en particulier (voir, par exemple, la liste de cas dans l’affaire British Columbia v. Peakhill Capital Inc.). Il est évident que le ministère des Finances porte une attention particulière à la Loi sur la TTB pour s’assurer qu’il perçoit le plein montant des taxes exigibles.
4. Évolution du contexte des taxes sur les transferts de biens : En plus de l’attention croissante que les tribunaux ont accordée à la Loi sur la TTB récemment, il est à noter que l’accord de 2025 intitulé Cooperation and Responsible Government Accord, qui énonce l’entente intervenue entre le caucus du Parti vert de la Colombie-Britannique et le caucus du NPD de la Colombie-Britannique, mentionnait la fin de « l’échappatoire relative à la taxe sur les transferts de biens pour la vente d’immeubles par des fiducies ». Il reste à voir si cette initiative stratégique sera mise en œuvre et, le cas échéant, de quelle façon, mais il s’agit certainement d’un fait nouveau qui mérite d’être surveillé, car un tel changement pourrait entraîner des répercussions importantes sur les acquisitions et les aliénations de biens immobiliers en Colombie-Britannique.

Pour en savoir davantage sur ce sujet, communiquez avec les auteurs du présent bulletin ou un membre de notre groupe Immobilier commercial.