Le Canada assouplit les restrictions à l’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens

Le 27 mars 2023, le gouvernement fédéral a annoncé des modifications visant à assouplir les restrictions à l’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens dans certaines circonstances.

Entrées en vigueur le 27 mars 2023, ces modifications viennent répondre aux préoccupations soulevées par divers groupes du secteur immobilier à l’égard des restrictions involontaires résultant du Règlement sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, dans sa version initiale (le « Règlement »). 

Le Règlement était entré en vigueur le 1^er janvier 2023, en même temps que la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (la « Loi »). La Loi et le Règlement sont en vigueur pour une durée de deux ans et interdisent aux non-Canadiens d’acheter des immeubles résidentiels. 

La vaste portée de la Loi et du Règlement, ainsi que le caractère ambigu de certaines définitions, ont créé de l’incertitude quant à un certain nombre d’opérations d’acquisition d’immeubles commerciaux et de prêt.  

Plusieurs groupes du secteur ont relevé certains enjeux importants soulevés par la Loi et le Règlement, dont les suivants :   

1. la définition du terme « non-Canadien », comme elle s’applique aux sociétés par actions, fixait un seuil très bas, soit le fait pour une société par actions d’être contrôlée à hauteur de 3 % par des non-Canadiens, et bien qu’il existait une exception pour les sociétés par actions dont les titres sont cotés en bourse au Canada, cette exception s’appliquait uniquement aux sociétés par actions, de sorte que les entités cotées en bourse qui ne sont pas des sociétés par actions, comme les FPI, les fonds et les fiducies, n’étaient pas visées par cette exclusion bien qu’elles puissent par ailleurs être considérées comme des entités canadiennes;

2. la définition du terme « immeuble résidentiel » indiquait que les terrains à usage mixte étaient susceptibles d’être visés par l’interdiction prévue dans la Loi, ce qui comprenait les immeubles utilisés à des fins purement commerciales dont le zonage est à usage mixte;

3. l’incertitude quant à savoir si les prêts consentis à des Canadiens ou à des non-Canadiens ainsi que par des prêteurs non canadiens étaient visés par les restrictions prévues dans la Loi et le Règlement.

Les modifications annoncées en mars 2023 clarifient l’application de la Loi et du Règlement à ces enjeux, de même qu’à d’autres enjeux. En outre, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (la « SCHL »), laquelle a contribué de façon importante à la rédaction de la Loi, du Règlement et des modifications, a publié dans la section Foire aux questions de son site Web (la « FAQ »), plusieurs indications additionnelles utiles. La FAQ de la SCHL n’a pas force de loi, mais elle peut servir de guide en langage clair pour l’interprétation de la Loi, du Règlement et des modifications.

RESTRICTIONS CONCERNANT LE ZONAGE À USAGE MIXTE ET EXCEPTIONS APPLICABLES AUX PROJETS D’AMÉNAGEMENT

Dans le Règlement, un terrain ne contenant pas de locaux d’habitation, mais zoné pour usage résidentiel ou mixte et situé dans une agglomération de recensement ou dans une région métropolitaine de recensement, était désigné comme étant un « immeuble ou un bien réel visé par règlement » et ne pouvait être acheté par des non-Canadiens en vertu de la Loi. Cette disposition a été abrogée aux termes des modifications, ce qui permet à des non-Canadiens d’acheter des terrains ne contenant pas de locaux d’habitation, peu importe si le zonage permet un usage résidentiel sur le terrain en question. Par conséquent, les immeubles commerciaux comme les immeubles de bureaux, les centres commerciaux et les installations industrielles ne sont pas visés par la Loi, à la condition qu’aucun local d’habitation ne se trouve sur les lieux.

La Loi et le Règlement continuent d’interdire l’acquisition par des non-Canadiens d’immeubles contenant au plus trois locaux d’habitation et, par conséquent, ils ne s’appliquent pas aux grands immeubles locatifs multirésidentiels contenant au moins quatre locaux d’habitation distincts. La Loi continue de s’appliquer aux immeubles contenant de multiples locaux d’habitation si ceux-ci doivent occuper des parcelles distinctes, comme des maisons jumelées ou en rangée ou des logements en copropriété.

Les modifications ont également ajouté une nouvelle exception au Règlement, laquelle permet aux non-Canadiens d’acquérir un immeuble résidentiel aux fins d’un projet d’aménagement sans que l’interdiction en vertu de la Loi ne s’applique. La FAQ de la SCHL clarifie que l’intention d’aménager l’immeuble avant l’acquisition de celui-ci doit être facile à démontrer, par exemple, au moyen de rapports de consultants, de pièces de correspondance ou de plans portant sur le projet envisagé. Le défaut de procéder à l’aménagement ne contreviendrait pas nécessairement à la Loi, mais la question serait évaluée au cas par cas. Les promoteurs non canadiens éventuels devront être capables de démontrer leur intention de bonne foi d’aménager le terrain acheté, ainsi que tout changement ayant mené par la suite à leur décision de bonne foi de ne pas aller de l’avant avec le projet initialement prévu.

CONTRÔLE ÉTRANGER

Dans la Loi et le Règlement, le terme « non-Canadien » est défini comme comprenant les entités fermées constituées en vertu des lois fédérales ou provinciales, qui sont contrôlées par une personne ou une entité non canadienne. En vertu de la version initiale du Règlement, le terme « contrôle » a été défini comme étant la propriété directe ou indirecte d’actions ou de titres de participation qui représentent 3 % ou plus de la valeur des capitaux propres, ou conférant 3 % ou plus des droits de vote. Les modifications font passer le seuil applicable à la définition du terme « contrôle » de 3 % à 10 %, ce qui permet aux entités de profiter d’une part d’intérêt étranger plus importante avant que l’interdiction prévue par la Loi ne s’applique.

En outre, les modifications élargissent la portée de l’exception qui s’applique actuellement aux sociétés cotées en bourse. Dorénavant, les entités ouvertes constituées en vertu des lois fédérales ou provinciales dont les titres sont cotés à une bourse au Canada désignée par le ministre des Finances du Canada (comme le permet la Loi de l’impôt sur le revenu) et contrôlées par un non-Canadien sont exclues de l’application de la Loi.

La FAQ de la SCHL clarifie que la Loi et le Règlement ne s’appliquent pas aux FPI qui :

1. sont constituées en vertu des lois fédérales ou provinciales, cotées en bourse au Canada, peu importe qu’elles soient ou non contrôlées par un non-Canadien;

2. sont constituées en vertu des lois fédérales ou provinciales, ne sont pas cotées en bourse au Canada, pourvu qu’elles ne soient pas contrôlées à hauteur de 10 % ou plus par un non-Canadien;

3. achètent des immeubles résidentiels à des fins d’aménagement, peu importe s’il s’agit d’entités fermées ou cotées en bourse; et contrôlées par un non-Canadien.

Il est toujours interdit aux FPI qui ne respectent pas les critères ci-dessus, ou dont le capital est fermé et qui sont contrôlées à hauteur d’au moins 10 % par un non-Canadien, d’acheter des immeubles résidentiels en vertu de la Loi.

PRÊTS

Bien que rien n’indique dans les modifications que les activités de prêts hypothécaires visant des immeubles résidentiels ne sont pas interdites, la FAQ de la SCHL donne des précisions à cet égard. Ainsi, le fait pour un prêteur non canadien de prendre une hypothèque ou une autre sûreté ne constituerait pas en soi une infraction à la Loi, à moins que le prêteur non canadien n’ait accordé le prêt en vue d’aider un non-Canadien à acquérir un immeuble résidentiel, laquelle acquisition constitue par ailleurs une infraction à la Loi.

Le fait d’accorder un prêt à un non-Canadien qui est déjà propriétaire d’un immeuble résidentiel ne constitue pas en soi une infraction à la Loi, à moins que le prêt n’aide le non-Canadien à acheter, directement ou indirectement, un immeuble résidentiel en contravention de la Loi. Ceci laisse entendre que l’application de la Loi aux prêteurs pourrait être analysée à la lumière des dispositions de la Loi régissant les infractions, lesquelles stipulent que toute personne ou entité qui aide ou encourage un non-Canadien à enfreindre la Loi est elle-même coupable d’une infraction à la Loi.

RÉSIDENTS TEMPORAIRES

Les modifications permettront également à ceux qui détiennent un permis de travail ou qui sont autrement autorisés à travailler au Canada en vertu du Règlement sur l’immigration et la protection des réfugiés d’acheter un immeuble résidentiel selon des conditions moins exigeantes. Pour être admissibles, les personnes titulaires d’un permis de travail devront disposer d’un permis de travail ou d’une autorisation de travail demeurant valide pour 183 jours ou plus à compter de la date d’achat; pourvu que le prix d’achat de l’immeuble résidentiel ne dépasse pas 500 000 $ CA et que ces personnes n’aient pas acheté plus d’un immeuble résidentiel. Pour bénéficier de cette exclusion en vertu de la Loi, les résidents temporaires ne seront plus tenus de soumettre leurs déclarations de revenus, ni d’avoir travaillé au Canada pendant au moins trois ans au cours de la période de quatre ans précédant l’année de l’achat.

APPLICATION

La Loi continue de stipuler qu’une contravention aux interdictions prévues dans la Loi constitue une infraction criminelle. Toute personne ou entité qui aide ou encourage une personne ou entité à contrevenir à la Loi est passible d’une amende maximale de 10 000 $ CA, et tout dirigeant ou administrateur d’une société qui contrevient à la Loi ou aide une personne ou une entité à contrevenir à la Loi est susceptible d’être reconnu coupable d’une infraction criminelle.

Un tribunal qui juge qu’une personne a contrevenu à la Loi et acquis un immeuble résidentiel en violation de l’interdiction prévue par la Loi peut ordonner la vente de l’immeuble, et le non-Canadien ayant contrevenu à la Loi recevra uniquement le montant qu’il a payé pour acheter l’immeuble résidentiel, le reliquat étant ensuite remis au gouvernement du Canada.

Pour en savoir davantage, communiquez avec :

Jenny Ross                              +1-514-982-4112
Greg Umbach                        +1-604-631-3378
Patrick Gordon                      +1-416-863-3276
Rasheed Abouhassan           +1-604-631-4155

ou un autre membre de notre groupe Immobilier commercial.