Le 14 septembre 2023, le gouvernement fédéral a annoncé un allègement bienvenu qui touchera les propriétaires et les promoteurs d’immeubles d’habitation construits expressément pour la location, de logements pour étudiants et de résidences pour personnes âgées.
Contexte
Les nouveaux complexes d’habitation sont assujettis à la TPS ou à la TVH. Dans le cas des immeubles d’habitation locatifs, un constructeur de bâtiments est tenu de payer la TPS ou la TVH irrécouvrable sur une « fourniture à soi-même » de l’immeuble, soit une vente réputée de l’immeuble par le constructeur à lui-même, en fonction de la juste valeur marchande de l’immeuble à la plus tardive des dates suivantes : le moment où la construction ou les rénovations majeures sont achevées en grande partie, ou le moment de la première occupation par une personne. Afin d’amoindrir une partie de ces frais considérables, des remboursements de TPS et de TVH sont offerts pour certaines habitations locatives admissibles. Avant cette annonce, le remboursement de la TPS de 5 % (ou de la composante fédérale de la TVH) correspondait à 36 % de la taxe exigible, lequel remboursement diminuait en fonction de la valeur de l’habitation; aucun remboursement étant par ailleurs offert dans le cas des habitations évaluées à 450 000 $ CA et plus. Étant donné les conditions actuelles du marché, de nombreuses habitations construites dans les grandes villes du Canada n’ont pu être admissibles à un remboursement de la TPS. Il convient de souligner que l’Ontario offre un remboursement correspondant à 75 % de la composante provinciale de la TVH, jusqu’à concurrence de 24 000 $ CA, sans diminution pour les habitations à prix plus élevé.
Remboursement proposé de la TPS
Dans le but d’accroître l’offre de logements locatifs, le gouvernement fédéral a proposé un remboursement « bonifié » de la TPS pour les nouveaux immeubles d’habitation construits expressément pour la location, faisant passer le remboursement de la TPS à 100 % et abolissant les seuils d’élimination progressive. Le montant de la TPS (ou de la tranche de 5 % de la TVH) pourrait donc être remboursé en totalité pour les habitations locatives admissibles.
Ce remboursement bonifié s’appliquera aux projets dont la construction commence le 14 septembre 2023 ou après et au plus tard le 31 décembre 2030, et se termine au plus tard le 31 décembre 2035. Deux autres critères devront également être satisfaits :
l’immeuble devra compter au moins quatre appartements privés (c’est-à-dire des logements comportant une cuisine, une salle de bains et une salle de séjour privés) ou au moins dix chambres ou suites privées (c’est-à-dire une résidence de dix logements pour étudiants, personnes âgées ou personnes en situation de handicap);
90 % des logements situés dans l’immeuble devront être destinés à la location à long terme.
Le remboursement bonifié ne s’appliquera pas aux rénovations importantes d’immeubles d’habitation existants (afin de protéger les locataires canadiens contre les « rénovictions », selon l’annonce du gouvernement fédéral), mais il s’appliquera aux conversions d’immeubles commerciaux et industriels en immeubles d’habitation locatifs.
Certaines questions subsistent
À l’heure actuelle, les remboursements de TPS ou de TVH sont demandés habitation par habitation, ce qui signifie que chaque habitation doit être admissible au remboursement, sinon elle est exclue. Étant donné que 90 % de l’immeuble d’habitation doit être destiné à la location à long terme, il pourrait donc ne plus être nécessaire de démontrer l’admissibilité de chaque habitation d’un immeuble aux fins du remboursement. Il n’est pas clair par ailleurs si les logements en copropriété destinés à la location auront le même statut que les appartements, puisque dans l’annonce, il est simplement mentionné que le remboursement bonifié ne s’appliquera pas aux logements en copropriété. Actuellement, les remboursements pour les logements en copropriété locatifs sont assujettis à des règles sur les délais différentes de celles qui s’appliquent aux appartements, et un remboursement qui aurait été accordé devra être restitué si l’immeuble d’habitation (ou toute habitation admissible au remboursement) est vendu dans l’année qui suit sa première occupation. Un projet de loi, qui n’a pas encore été publié, devrait, espérons-le, clarifier certaines de ces incertitudes et donner des indications sur ce que l’on entend par « dont la construction commence ».
Pour le moment, les complexes d’habitation construits dans une province participant à la TVH et au Québec demeurent assujettis à une taxe. Le gouvernement fédéral encourage les gouvernements provinciaux de ces provinces à faire de même, ce qui réduirait à zéro le montant de TPS ou de TVH irrécouvrable.
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