Les effets de la COVID-19 sur le financement hôtelier

La pandémie mondiale de COVID-19 fait particulièrement mal au secteur de l’hôtellerie. Pour faire face à certaines des conséquences de la pandémie, les participants de ce secteur ont dû revoir les modalités régissant leurs conventions de financement, de gestion de marques et de franchise existantes. Ils ont également entrepris des discussions avec d’autres parties prenantes afin d’établir la voie à suivre.

1. De nombreux hôtels ont dû fermer leurs portes en raison de la pandémie. Dans le cas des propriétés hôtelières qui font actuellement l’objet d’un financement, quelles sont les principales questions soulevées par les emprunteurs et les prêteurs relativement aux conventions de crédit hôtelier?

Les emprunteurs cherchent principalement à obtenir des reports de paiement—au moins en ce qui concerne le capital—ou d’autres allègements au chapitre des liquidités. Ils doivent également passer en revue les modalités de leurs conventions de crédit afin de vérifier si celles-ci comprennent des engagements pour lesquels ils devraient tenter d’obtenir des renonciations de la part de leurs prêteurs. Par exemple, est-ce que la convention de crédit renferme : (i) des clauses restrictives sur l’exploitation continue; (ii) des exigences en matière d’engagement financier, notamment la réalisation régulière de tests et des rapports sur la conformité aux engagements financiers; ou (iii) des exigences relatives aux versements réguliers dans un fonds de réserve pour le renouvellement des meubles, agencements et équipements (« FF&E »), ou aux rénovations prévues dans le plan d’amélioration des immeubles (« PIP ») imposé par une marque hôtelière?

Étant donné que la pandémie est un événement extraordinaire qui crée des conditions incertaines pour le marché, de nombreux prêteurs ont jusqu’à maintenant été portés à collaborer avec leurs clients emprunteurs pour tenter de trouver une solution pour l’avenir, particulièrement lorsque l’emprunteur se montre proactif, transparent et coopératif. Les emprunteurs ont intérêt à présenter à leurs bailleurs de fonds leur plan à court terme pour préserver leurs flux de trésorerie—en demandant des reports de paiements d’impôts, de taxes ou de loyers, par exemple—ainsi que leur plan de fonctionnement pour les 18 à 24 prochains mois, de même que leur plan pour tenter d’atteindre à nouveau un pourcentage acceptable de leurs rendements pré-COVID-19. Ces données aideront les prêteurs à décider si une renonciation devrait leur être accordée et, le cas échéant, à fixer la période appropriée de celle-ci. Il se pourrait également que les prêteurs soient appelés à décider si leurs clients emprunteurs peuvent prélever une tranche de leurs fonds de réserve FF&E ou PIP ou des frais de gestion accumulés aux fins du fonds de roulement, afin de permettre à ces emprunteurs de composer avec des problèmes de liquidité à court terme.    

Selon la nature des allègements demandés par l’emprunteur—particulièrement si celui-ci demande un report des versements de capital et/ou d’intérêts, ou d’autres mesures d’allègement au chapitre des liquidités—le prêteur pourrait exiger que le ou les promoteurs de l’emprunteur partagent le risque avec lui en injectant des capitaux propres additionnels dans le projet, en offrant une garantie avec recours et/ou en démontrant la disponibilité d’un minimum de liquidités. Les prêteurs exigeront également que les emprunteurs maintiennent leur couverture d’assurance et continuent à faire les paiements prioritaires par rapport aux hypothèques, comme les impôts fonciers, sous réserve de tout report pouvant être accordé par la municipalité ou négocié avec celle-ci. En outre, les prêteurs demanderont des restrictions à l’égard des distributions autorisées, y compris l’interdiction de verser des distributions, des dividendes, des frais ou d’autres types de paiement—par exemple, des versements de frais de gestion ou des remboursements de dettes intersociétés—aux actionnaires, promoteurs ou entités liées de l’emprunteur.

2. Si un hôtel est assujetti à une convention de gestion de marque ou de franchisage, comment le gestionnaire de marque ou le franchiseur peuvent-ils aider le propriétaire ou le franchisé? 

De nombreux propriétaires hôteliers ont entrepris des discussions avec leur gestionnaire de marque ou leur franchiseur afin de voir comment ces derniers peuvent les aider à faire face à la pandémie de COVID-19. Les gestionnaires de marque et les franchiseurs peuvent être en mesure d’offrir des allègements à l’égard du paiement des droits, un report du cycle des rénovations, une renonciation à l’égard du financement des réserves FF&E, une suspension de l’application des normes et des initiatives liées à la marque, et une suspension des audits portant sur les normes relatives à la marque. Par exemple, Marriott et Hilton offrent toutes les deux des allègements à l’égard du paiement des droits dans certaines circonstances, un assouplissement ou la suspension des normes relatives à la marque et la suspension des audits portant sur les normes relatives à la marque, ou un ajustement de la fréquence de ceux-ci. Afin d’aider un propriétaire hôtelier ayant des problèmes de liquidité, le gestionnaire de marque pourrait également permettre au propriétaire de prélever une tranche des fonds de réserve FF&E ou PIP ou des frais de gestion accumulés aux fins de fonds de roulement.

Si le gestionnaire de marque ou le franchiseur est disposé à aider le propriétaire hôtelier, ce dernier devrait vérifier si le consentement de son prêteur est requis pour la mise en œuvre d’un report. Habituellement, le gestionnaire de marque ou le franchiseur aura convenu de ne pas modifier les modalités de la convention de gestion ou de franchisage sans le consentement du prêteur, conformément à une convention de subordination et d’anti-nuisance conclue entre le gestionnaire de marque ou le franchiseur et le prêteur.  

3. Existent-ils d’autres questions dont les emprunteurs devraient tenir compte en rapport avec les intérêts immobiliers? 

Selon la nature de l’intérêt immobilier en cause, l’emprunteur devra tenir compte d’autres questions pertinentes. Si l’hôtel est situé sur un terrain loué, l’emprunteur devra s’assurer que le bail foncier est en règle ou qu’un report acceptable des paiements locatifs est négocié avec le propriétaire du bien-fonds, avec le consentement du prêteur. Dans le cas d’une copropriété hôtelière—où la majorité des unités appartiennent à l’exploitant de l’hôtel, et où un certain nombre d’unités appartiennent à des tiers distincts—l’exploitant de l’hôtel doit évaluer s’il y a lieu de s’assurer que les copropriétaires tiers contribuent aux obligations et aux paiements imposés par le prêteur—par exemple, le paiement des impôts fonciers dans les délais requis. Si l’hôtel compte un casino, l’emprunteur doit évaluer si la fermeture des casinos ordonnée par le gouvernement constitue un cas de « force majeure » aux termes de la convention d’exploitation du casino.

4. Comment les propriétaires et exploitants d’hôtels et leurs prêteurs peuvent-ils se prévaloir des programmes gouvernementaux fédéraux récemment annoncés?

Dès les tout débuts de la pandémie annoncée au Canada, l’Association des Hôtels du Canada, avec d’autres intervenants du secteur de l’hôtellerie, a cherché activement à sensibiliser les différents paliers gouvernementaux, au fédéral et au provincial, au sujet des répercussions particulières de la pandémie sur le secteur. Les efforts de sensibilisation se poursuivent afin d’obtenir la création de programmes de relance/d’assistance et d’autres incitatifs expressément destinés au secteur de l’hôtellerie durement touché. 

Les programmes gouvernementaux existants, dont il est question ci-dessous, peuvent procurer un certain soulagement aux propriétaires et exploitants hôteliers.  

Le gouvernement fédéral a mis sur pied certains programmes gouvernementaux dont peuvent se prévaloir les participants du secteur de l’hôtellerie. Ainsi, la Subvention salariale d’urgence du Canada (la « SSUC »), lancée le 27 avril 2020, offre aux employeurs admissibles des subventions correspondant à 75 % du salaire des employés pendant un maximum de 12 semaines, avec effet rétroactif du 15 mars 2020 au 6 juin 2020. Tous les hôtels dont les revenus ont baissé d’au moins 15 % en mars 2020 et 30 % les mois suivants sont admissibles à ce programme. Les entreprises saisonnières peuvent également être admissibles, car la baisse des revenus peut être calculée soit en comparant les revenus bruts d’un mois donné en 2020 aux revenus bruts du même mois en 2019, soit en comparant les revenus de mars, avril et mai 2020 à la moyenne des revenus de janvier et février 2020. Les hôtels qui n’ont pas déjà enregistré une baisse suffisante de leurs revenus, mais qui prévoient subir une telle baisse prochainement, pourraient ne pas encore être admissibles à ce programme.

Le Programme de crédit aux entreprises (le « PCE ») fournit un soutien additionnel aux entreprises par l’intermédiaire de la Banque de développement du Canada (la « BDC ») et d’Exportations et développement Canada (« EDC »). La BDC et EDC travaillent de concert avec des prêteurs du secteur privé afin de coordonner leurs efforts pour créer des solutions de crédit destinées aux entreprises individuelles, notamment le programme de garantie et de prêts pour les petites et moyennes entreprises dans le cadre duquel EDC collabore avec les institutions financières afin de garantir, à hauteur de 80 %, du crédit à l’exploitation et des nouveaux prêts à terme de fonds de roulement jusqu’à concurrence de 6,25 M$ CA offerts aux petites et moyennes entreprises. Il existe également le programme des prêts conjoints pour les petites et moyennes entreprises, offert jusqu’au 30 septembre 2020, par lequel BDC et des institutions financières offrent conjointement des prêts à terme aux petites et moyennes entreprises pour aider celles-ci à répondre à leurs besoins en matière de flux de trésorerie opérationnels.

Les entreprises admissibles dont la masse salariale annuelle a varié entre 20 000 $ CA et 1,5 M$ CA en 2019 peuvent emprunter jusqu’à 40 000 $ CA par l’entremise du Compte d’urgence pour les entreprises canadiennes (le « CUEC »). Aucun intérêt ne sera payable à l’égard de ces prêts en 2020, 2021 et 2022. L’intérêt commencera à s’appliquer sur le solde au taux annuel de 5 %, payable mensuellement à compter du 1^er janvier 2023, pour le reste de la durée de trois ans jusqu’à la fin de 2025. Les entreprises qui auront remboursé 75 % du solde au plus tard à la fin de 2022 bénéficieront d’une remise pour la tranche restante de 25 % de leur prêt, jusqu’à concurrence de 10 000 $ CA.

En outre, le gouvernement fédéral a débloqué 675 M$ CA pour offrir, par l’entremise des agences de développement régional du Canada, du financement aux petites et moyennes entreprises qui n’ont pas accès aux autres programmes d’aide aux entreprises touchées par la COVID-19.

Le gouvernement fédéral a également conclu une entente de principe avec toutes les provinces et tous les territoires pour la mise en œuvre du programme d’Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial (l’« AUCLC »). Ce programme vise à réduire les loyers des petites et moyennes entreprises touchées par la COVID-19. Plus particulièrement, l’AUCLC permet de réduire les loyers des locataires admissibles de 75 % pour les paiements de loyers exigibles en avril et mai, rétroactivement, et en juin.

La Prestation canadienne d’urgence (la « PCU ») offre aux employés et travailleurs indépendants admissibles qui ont dû cesser de travailler en raison de la pandémie de COVID-19 et qui ne sont pas admissibles aux prestations traditionnelles, comme l’assurance-emploi, un soutien temporaire du revenu de 500 $ CA par semaine pendant un maximum de 16 semaines. Les propriétaires et exploitants hôteliers ont signalé que des employés ont quitté volontairement leur emploi pour bénéficier de la PCU.

5. Existe-t-il de nouvelles sources de revenus pour les propriétaires hôteliers? 

Les conséquences de la pandémie de COVID-19 à l’échelle mondiale ont obligé les propriétaires hôteliers à chercher de nouvelles façons d’utiliser leurs propriétés immobilières pour générer des revenus. Des hôtels ont réussi à conclure des partenariats avec le gouvernement fédéral, des gouvernements provinciaux et certaines administrations municipales, dont les gouvernements de la Colombie-Britannique, de la Saskatchewan et du Manitoba, ainsi que la Ville de Toronto, pour l’hébergement temporaire de patients d’hôpitaux, de résidents sans-abri et de travailleurs de la santé de première ligne pendant la pandémie de COVID-19. Aux États-Unis, plus de 15 000 hôtels se sont joints à l’initiative Hospitality for Hope de l’American Hotel and Lodging Association (AHLA), qui facilite la création de partenariats entre le secteur de l’hôtellerie et les organisations gouvernementales en rapprochant les hôtels avec des agences gouvernementales afin de permettre aux hôtels d’offrir de l’hébergement temporaire aux premiers répondants et aux travailleurs de la santé pendant la pandémie. Certains hôpitaux ont également établi des partenariats avec des hôtels afin d’équiper des chambres pouvant accueillir des patients des hôpitaux. En outre, des hôtels ont obtenu des dons privés pour le financement d’initiatives visant l’hébergement temporaire de travailleurs de la santé de première ligne. Sur le plan de la logistique, l’hébergement de personnes sans-abri, de patients d’hôpitaux et/ou de travailleurs de la santé de première ligne nécessitent la mise en place d’équipements appropriés dans les chambres et la prise de mesures de sécurité et de salubrité additionnelles, un approvisionnement alimentaire suffisant et l’embauche d’agents de sécurité, de personnel, notamment pour les services de nettoyage, et de gestionnaires.

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