Marché de la location immobilière commerciale : Cinq conseils pour s’adapter à une dynamique en évolution continue

Le marché dynamique de la location immobilière commerciale d’aujourd’hui se voit transformé par les préoccupations en matière d’ESG, l’augmentation des bureaux vacants, la densification et l’inflation élevée. 

Voici cinq considérations clés pour s’assurer de la conclusion fructueuse des baux :

1. Immeubles en cours de réaménagement. Les propriétaires devraient s’assurer que leurs contrats de bail prévoient suffisamment de souplesse pour la réalisation de projets de réaménagement, notamment au moyen de droits de résiliation et de relocalisation, ainsi que la capacité de redéfinir ce qui constitue le projet ou le centre commercial. De leur côté, les locataires peuvent négocier des dispositions afin de pouvoir exercer un contrôle sur l’incidence que les travaux pourraient avoir sur leur jouissance des lieux au quotidien et d’atténuer les risques liés aux travaux en introduisant des paramètres entourant l’exercice de tout droit de résiliation ou de relocalisation connexe.
2. Baux carboneutres. Il est essentiel tant pour les propriétaires que pour les locataires de commencer à penser à un avenir carboneutre. Dans le cadre de la rédaction d’un contrat de bail compatible avec la carboneutralité, les propriétaires devraient se garder le droit d’installer des technologies d’énergie renouvelable (p. ex. des panneaux solaires) et d’exiger que les locataires utilisent l’énergie produite par ces technologies. De plus, il est important de prévoir des dispositions sur le partage des données pour surveiller la consommation d’énergie et des services publics et en faire rapport. Bon nombre de contrats de bail omettent l’achat de crédits compensatoires de carbone, lesquels sont souvent nécessaires à la reconnaissance de la carboneutralité. Les propriétaires pourraient vouloir recouvrer de tels coûts, tandis que les locataires pourraient s’y opposer s’ils ont déjà rempli leurs obligations à cet égard.
3. Loi sur la concurrence. Des modifications récentes à la Loi sur la concurrence (la « Loi ») ont des répercussions sur les clauses restrictives et les clauses d’exclusivité dans les contrats de bail. Elles élargissent également les droits d’action privés en vertu de la Loi et introduisent d’importantes sanctions pécuniaires. Aux termes des nouvelles règles, il serait plus facile non seulement pour le Bureau de la concurrence, mais aussi pour les parties privées, d’intenter des actions. De plus, un recours en restitution serait disponible pour la partie obtenant gain de cause dans une action privée. Les sanctions pécuniaires en cas d’infraction à la Loi sont considérables. Pour s’y retrouver dans ce paysage juridique en pleine évolution, il faut donc bien comprendre ces modifications et assurer une gestion proactive des baux.
4. Livraison de locaux « clés en main ». Un propriétaire livre des locaux « clés en main » lorsqu’il réalise la totalité (ou la quasi-totalité) des améliorations requises pour que le locataire puisse y exercer ses activités. Un contrat de bail bien rédigé devrait définir clairement la portée des travaux que doit effectuer le propriétaire, ainsi qu’un mécanisme permettant tant au locataire qu’au propriétaire de demander des changements à ces travaux. Le contrat de bail devrait également établir un plafond pour les coûts engagés par le propriétaire relativement à la réalisation des travaux (comme c’est habituellement le cas), de même que préciser à qui revient la responsabilité des dépassements de coûts (habituellement, le locataire). De plus, les parties devraient prévoir des conséquences de tout retard, telles que des droits de résiliation ou la réduction du loyer.
5. Sous-baux. La sous-location devient de plus en plus courante, notamment dans le marché des immeubles de bureaux. Pour éviter d’éventuels problèmes juridiques pouvant découler d’une sous-location, il est essentiel de procéder à une vérification diligente appropriée et de bien comprendre les modalités du bail principal. Par ailleurs, il est essentiel de déterminer lesquels des droits, des avantages et des obligations du locataire aux termes du bail principal seront transférés au sous-locataire et de quelle façon. Cela permettra d’assurer la continuité des transactions de sous-location, d’éviter l’intégration de modalités non souhaitées au bail secondaire, ainsi que de protéger adéquatement toutes les parties.

Vous avez plus de cinq minutes? Communiquez avec Jean-Simon Lamarre, Jonathan Bitran, Elizabeth Earon, Joseph Grignano et Tony Magre, ou un membre de notre groupe Immobilier commercial ou visionnez notre récent webinaire (en anglais) pour en apprendre davantage sur ce sujet.