Pas facile pour les acheteurs de se libérer d’une convention d’achat d’un condo en prévente

En cette période où les taux d’intérêt et l’inflation sont en hausse, certains acheteurs d’appartements en copropriété offerts en phase de prévente (ou de préconstruction) peuvent avoir des regrets à l’approche de la date de clôture visant l’achat de leur appartement. Bien souvent, ils ont signé une convention d’achat-vente des années à l’avance alors que la situation économique était différente. Certains d’entre eux pourraient donc tenter d’éviter la clôture de l’opération en faisant valoir que le promoteur a violé le contrat d’une façon ou d’une autre. La décision que la Cour suprême de la Colombie-Britannique (la « Cour ») a rendue récemment dans l’affaire Wang v. Tianco Investment Group Inc. devrait servir d’avertissement à de tels acheteurs, tout en rassurant les promoteurs : la barre demeure haute pour qui veut établir qu’un promoteur a violé une convention d’achat-vente d’une façon assez importante pour que l’acheteur puisse être libéré de ses obligations contractuelles.

Dans la décision, le demandeur (l’« acheteur ») avait signé une convention d’achat-vente (la « convention ») en vue d’acheter un appartement en copropriété en phase de prévente à Vancouver auprès du défendeur (le « promoteur »). Or, à la date de clôture, l’acheteur a refusé d’aller de l’avant. Le promoteur a alors conservé le dépôt que lui avait initialement remis l’acheteur et ce dernier a intenté des poursuites afin de récupérer le montant en question. Selon l’acheteur, le promoteur avait « répudié » la convention du fait qu’il a) n’avait pas remis une preuve suffisante d’un engagement de financement satisfaisant comme l’exige la loi de la Colombie-Britannique intitulée Real Estate Development Marketing Act (la « REDMA »); b) avait modifié la conception de l’immeuble par rapport aux documents de commercialisation; et c) avait utilisé dans l’unité une palette de couleurs différente de celle que l’acheteur avait choisie.

La Cour a précisé qu’en cas de répudiation, si la partie lésée souhaite être libérée de ses obligations contractuelles, elle peut accepter la répudiation en le faisant savoir clairement et sans équivoque à la partie ayant violé la convention. Elle peut également refuser d’accepter la répudiation et maintenir le contrat en vigueur. Cela dit, ce ne sont pas toutes les violations de contrat qui peuvent être assimilées à une répudiation. En effet, la Cour a confirmé que la nature de la violation répudiatoire doit être grave à l’égard du contenu, des obligations et des objets du contrat et que la conduite de la partie ayant violé le contrat doit être telle que l’autre partie est en droit de conclure que la partie ayant violé le contrat n’a plus l’intention d’être liée par les dispositions de celui-ci. Autrement dit, la violation doit être tel qu’elle priverait la partie lésée d’une partie importante du bénéfice auquel elle avait droit aux termes du contrat. Si la violation n’équivaut pas à une répudiation, le recours de la partie lésée consiste habituellement à réclamer des dommages-intérêts ou l’exécution du contrat.

La Cour a rejeté les arguments de l’acheteur selon lesquels le promoteur avait répudié le contrat. Elle a établi ce qui suit :

• le défaut de remettre une preuve suffisante d’un engagement financier satisfaisant ne pouvait constituer une répudiation puisque le projet immobilier avait été achevé et était maintenant occupé, de sorte que le défaut en question constituait au pire un simple manquement qui ne pouvait raisonnablement pas être assimilé à une répudiation de l’intégralité de la convention ou à une indication que le promoteur n’avait pas l’intention d’exécuter la convention. Fait à noter, la décision ne suggère aucunement que le promoteur n’avait pas respecté la REDMA ou le Policy Statement 6, ou que l’acheteur avait le droit de résilier le contrat et de récupérer le montant de son dépôt conformément au Policy Statement 6. Les faits démontrent plutôt que l’acheteur a remis en question le caractère suffisant de l’engagement financier;

• en ce qui a trait aux modifications apportées à la conception, la convention renfermait des modalités expresses de renonciation aux déclarations antérieures à la conclusion de la convention, y compris les documents de commercialisation, et accordait au promoteur le droit de modifier, selon son appréciation, le plan final par rapport à celui qui accompagnait la déclaration. De telles dispositions sont courantes dans les conventions d’achat-vente, d’où l’absence de violation et encore moins de répudiation. D’ailleurs, la Cour a souligné que les modifications apportées à la conception sont un risque associé aux achats en prévente;

• quant à l’utilisation d’une mauvaise palette de couleurs dans l’unité de l’acheteur, la Cour a déterminé que ce manquement correspondait plutôt à une erreur, laquelle ne privait pas l’acheteur de la quasi‑totalité du bénéfice du contrat. La Cour a noté que la possibilité d’erreurs avait été abordée dans la convention, que des erreurs sont courantes dans les projets de construction neuve et que celles-ci ne peuvent être assimilées à la répudiation d’une convention d’achat-vente. Qui plus est, le promoteur avait offert d’y remédier, à ses propres frais, mais l’acheteur n’a jamais répondu à son offre;

• n’ayant pu clore la vente avec l’acheteur, le promoteur a vendu l’unité à un autre acheteur, à un prix plus élevé. Selon la Cour, ceci confirmait qu’aucune des prétendues répudiations n’avait eu d’effets défavorables sur la juste valeur marchande de l’unité au point que l’acheteur aurait été privé de la totalité du bénéfice qu’il aurait tiré de la propriété de celle-ci.

Cette décision nous rappelle que les violations de contrat ne sont pas toutes suffisamment importantes pour permettre à une partie lésée de traiter le contrat comme si celui-ci avait pris fin, et que les tribunaux feront respecter les conventions d’achat en phase de prévente ou les conventions d’achat-vente, même lorsque l’acheteur allègue une violation de la convention de la part du promoteur.

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