Prêteurs et courtiers hypothécaires, prenez note : l’Ontario propose de moderniser la réglementation régissant le secteur ontarien du courtage hypothécaire

Le ministère des Finances de l’Ontario a récemment publié le rapport intitulé Protéger et moderniser le secteur ontarien du courtage hypothécaire (le « rapport »), qui porte sur l’examen quinquennal aux termes de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (la « Loi ») mené par Doug Downey, procureur général de l’Ontario, et Stan Cho, adjoint parlementaire au ministre des Finances de l’Ontario. Cet examen a été lancé en novembre 2018 afin d’améliorer l’efficacité du système et de réduire le fardeau réglementaire, soit des objectifs qui cadrent de près avec l’engagement du gouvernement de l’Ontario visant à réduire de 25 % les exigences réglementaires d’ici 2020. Pour en savoir davantage sur la consultation, lisez notre Bulletin Blakes de décembre 2018 intitulé Ontario Seeks Input on Regulation of Provincial Mortgage Businesses

Faisant suite à un processus de consultation ouvert et exhaustif, le rapport présente un aperçu des enjeux soulevés et des commentaires formulés par 35 intervenants différents issus de plusieurs secteurs des services financiers. Certaines rétroactions ont été reçues sous forme d’observations écrites détaillées, alors que d’autres ont été obtenues dans le cadre de tables rondes et d’un grand nombre de rencontres individuelles. Les sept principales recommandations du rapport visent « à moderniser et à rationaliser la Loi, à rehausser l’accessibilité au marché de l’immobilier, à réduire le fardeau réglementaire et à améliorer la protection des consommateurs et des investisseurs ». Fait intéressant, la publication du rapport suit de près l’établissement de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (l’« ARSF »).

Le 8 juin 2019, l’ARSF a remplacé la Commission des services financiers de l’Ontario à titre d’organisme de réglementation des secteurs des courtiers hypothécaires, de l’assurance, des caisses populaires, des sociétés de prêt et de fiducie et des régimes de retraite. Si les recommandations du rapport sont adoptées, elles entraîneront d’importants changements à la Loi.

RECOMMANDATIONS

Des sept principales recommandations du rapport, les quatre premières visent à réduire le fardeau réglementaire des prêteurs et des courtiers, ainsi qu’à accroître l’accessibilité au marché de l’habitation pour les propriétaires et les investisseurs. Les recommandations 5, 6 et 7, quant à elles, tendent à renforcer la protection des consommateurs et la supervision de la lutte contre le blanchiment d’argent.

Recommandation 1 : Réduire le fardeau administratif pour les opérations hypothécaires commerciales

Le rapport recommande que le ministère des Finances collabore avec l’ARSF à la réduction du « fardeau réglementaire à l’égard d’opérations hypothécaires commerciales entre des entités averties comme de grandes sociétés et institutions financières ». Cette recommandation découle du fait qu’en vertu de la Loi, en sa version actuelle, le même cadre réglementaire s’applique aux hypothèques résidentielles et commerciales. Selon le rapport, les hypothèques commerciales sont inutilement assujetties à la réglementation en matière de protection des consommateurs et des investisseurs. Il recommande d’éliminer la paperasserie en exonérant les entités averties de ces exigences lorsqu’elles effectuent des opérations commerciales.

Recommandation 2 : Réduire le fardeau réglementaire en établissement de nouvelles catégories de permis

Le rapport recommande que le ministère des Finances collabore avec l’ARSF et les intervenants du secteur au développement de divers régimes de permis qui tiennent mieux compte des particularités de chaque segment du marché hypothécaire. Cette recommandation découle du constat selon lequel chaque type de prêt hypothécaire est porteur de risques qui lui sont propres. Par conséquent, l’approche universelle actuelle ne garantit pas que les courtiers et agents hypothécaires possèdent les compétences requises pour répondre pleinement aux besoins de leurs clients.

Recommandation 3 : Réduire le fardeau réglementaire dans les directives, les bulletins et les formulaires

Aux termes du rapport, l’ARSF devrait consulter les intervenants du secteur dans le cadre de ses initiatives visant à simplifier et à rationaliser les directives, les règles, les bulletins, les formulaires et les renseignements connexes fournis aux consommateurs. La recommandation 3 souligne que ces documents devraient être rédigés en langage clair pour en améliorer la lisibilité et en favoriser la compréhension chez les consommateurs et les intervenants du secteur, tout en visant à réduire le fardeau réglementaire et le dédoublement.

Recommandation 4 : Maintenir les exonérations de permis actuelles

Le rapport reconnaît l’importance de maintenir les exonérations de permis actuelles pour de simples références, ainsi que pour les avocats et les employés d’institutions financières. Il recommande toutefois à l’ARSF et au Barreau de l’Ontario de collaborer à l’élaboration de protocoles pour faciliter le partage de renseignements en temps opportun dans les circonstances où des mesures d’application prises par l’un de ces organismes de réglementation auraient une incidence sur un détenteur de permis assujetti à la réglementation de l’autre. Le Rapport recommande également que le ministère des Finances collabore avec l’Agence de la consommation en matière financière du Canada afin d’assurer que les consommateurs reçoivent un traitement uniforme, « qu’ils obtiennent leur prêt hypothécaire d’un courtier ou agent hypothécaire réglementé par la province ou d’un employé d’une banque réglementée par le gouvernement fédéral ».

Recommandation 5 : Rehausser et rationaliser les normes en matière de formation et professionnelles pour les agents et les courtiers

Le rapport recommande que l’ARSF collabore avec le secteur et les fournisseurs de formation en matière hypothécaire pour améliorer les exigences de formation, notamment par l’ajout de cours additionnels pour l’obtention d’un permis. Le rapport propose entre autres l’élargissement du contenu et des types de cours proposés dans le cadre du nouveau régime de permis décrit à la recommandation 2. La recommandation 5 souligne qu’une formation adaptée devrait mettre l’accent sur l’enseignement des compétences qui prépareront adéquatement les agents et les courtiers pour leur carrière dans le secteur hypothécaire.

Recommandation 6 : Encourager l’inscription des prêteurs privés

Le rapport présente plusieurs constats clés à l’égard du secteur des prêts privés sur le marché immobilier canadien. Il souligne que d’importants changements au sein du marché canadien de l’habitation (y compris la hausse des prix immobiliers, des règles plus rigoureuses en matière de souscription et l’obligation fédérale de mener des simulations de crise pour les prêts non assurés) ont contribué à l’augmentation de la part du marché des prêteurs privés dans les dernières années.

Selon le rapport, « bien que les prêteurs privés représentent une tranche relativement petite des prêts hypothécaires en cours dans l’ensemble du marché hypothécaire de 132 milliards de dollars en Ontario, la part de ce segment a connu une croissance au cours des dernières années. » Malgré cette croissance, étant donné que les prêteurs privés qui travaillent par l’intermédiaire d’une maison de courtage d’hypothèque sont admissibles à une exonération des exigences de permis en vertu de la Loi, le rapport souligne qu’il est difficile de déterminer l’étendue de la participation de ces prêteurs privés aux termes du régime de courtage hypothécaire actuel. Il souligne également que des rapports récents en Colombie-Britannique ont établi que les prêts privés sur le marché immobilier canadien sont particulièrement vulnérables au risque de blanchiment d’argent.

Afin de favoriser une meilleure compréhension et la quantification de la croissance continue du secteur des prêts hypothécaires privés, et afin de lutter contre la fraude, le rapport recommande que le ministère des Finances et l’ARSF créent un « régime d’inscription destiné aux prêteurs privés non réglementés qui respecteraient certains seuils monétaires ou d’activité ». Les entités qui n’atteignent pas les seuils prescrits pourraient également être admissibles à ce régime d’inscription sur une base volontaire. Aux termes du régime d’inscription proposé, les prêteurs privés inscrits qui réalisent des activités de prêts hypothécaires touchant des entités averties « seraient en mesure de réaliser ces activités sans devoir obtenir un permis en vertu de la Loi, et sans l’exigence de travailler par l’intermédiaire d’une maison de courtage ». Selon le rapport, cela contribuerait à la réduction considérable du fardeau réglementaire des prêteurs privés.

Le rapport recommande également que les prêteurs privés inscrits « devraient être tenus de présenter périodiquement un rapport sur leurs activités de prêts à l’ARSF ». Ceci permettrait à l’ARSF de collecter de précieuses données lui permettant de combler les lacunes d’information relatives aux activités et à la part de marché des prêteurs privés dans le secteur immobilier canadien.

Recommandation 7 : Renforcer le cadre des sanctions administratives pécuniaires

Aux termes du rapport, le ministère des Finances et l’ARSF devraient passer en revue les montants maximums des sanctions administratives pécuniaires (les « SAP ») imposés en vertu de la Loi pour s’assurer qu’ils sont suffisamment dissuasifs. Cette recommandation fait suite aux commentaires d’intervenants selon lesquels les montants actuels des SAP ne sont pas suffisamment élevés à l’heure actuelle, ce qui fait en sorte qu’il est souvent plus rentable pour une société de payer une SAP que de prendre les mesures nécessaires pour être conforme à la Loi.

PROCHAINES ÉTAPES

On ne précise pas dans le rapport ni dans l’annonce du ministre quelles seront les prochaines étapes de la mise en œuvre des recommandations. Or, à la lumière du processus de consultation publique exhaustif et du niveau élevé de participation du secteur à ce dernier, il est attendu que les sept recommandations du rapport seront sans doute présentées sous forme de projet de règlement. Notons toutefois que rien n’a encore été publié. Étant donné que le gouvernement de l’Ontario souhaite réduire de 25 % le nombre d’exigences réglementaires qui touchent les entreprises d’ici 2020, et étant donné que les modifications proposées par les intervenants du secteur dans le cadre de ce processus de consultation s’inscrivent bien, en grande partie, dans l’initiative visant à moderniser et à rationaliser la Loi, il se peut qu’un tel projet de règlements soit publié dans un avenir proche.

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