Prêts hypothécaires accordés par le vendeur : cinq considérations clés

Dans le marché fort dynamique de l’immobilier commercial actuel, il est essentiel de faire preuve de créativité pour faire avancer certaines opérations. L’une des stratégies de plus en plus utilisées est le recours à des prêts hypothécaires accordés par le vendeur (« PHAV »). Un PHAV est une entente de financement aux termes de laquelle le vendeur prête de l’argent à l’acheteur, ce qui permet à ce dernier de payer seulement une partie du prix d’achat à la clôture de l’opération sans avoir à emprunter de l’argent auprès d’un tiers prêteur.

Voici cinq considérations clés à prendre en compte pour conclure un PHAV adéquat :

1. Utilisation efficace de PHAV. Les PHAV peuvent profiter tant aux acheteurs qu’aux vendeurs dans certaines situations, notamment lorsqu’ils servent de « tampon » contre la hausse ou l’incertitude des taux d’intérêt. Les PHAV sont souvent utilisés lorsque l’acheteur a de la difficulté à obtenir du financement à temps pour la clôture d’une opération ou lorsque le vendeur souhaite que, du côté de l’acheteur, le financement ne soit pas un problème susceptible de contrecarrer l’opération.
2. Modalités types d’un PHAV. Les modalités d’un PHAV varient, mais généralement : (i) les taux d’intérêt sont fixés à un taux inférieur aux taux bancaires courants; (ii) les périodes d’amortissement sont plus courtes que celles établies aux termes de prêts traditionnels; (iii) les acheteurs remboursent seulement les intérêts mensuels pendant la période visée par le prêt et versent le montant correspondant au capital à la fin de cette période; et (iv) le remboursement est autorisé sans prime ni pénalité.
3. Évolution du marché des PHAV. Les taux d’intérêt ont été plutôt volatils au cours des dernières années et, dans ce contexte, deux tendances principales semblent se dessiner : les périodes visées par les PHAV s’allongent; et les PHAV sont de plus en plus acceptés en tant qu’hypothèques de deuxième rang ou dans le but de permettre une telle hypothèque. Les PHAV jouent donc un rôle central grandissant dans les opérations qui comportent de tels prêts, ce qui accentue la nécessité de faire preuve de vigilance dans les négociations.
4. Points à considérer par le vendeur. Lorsqu’un vendeur vend un bien dans le cadre d’une opération qui comporte un PHAV, celui-ci devrait aborder l’opération comme le ferait un prêteur traditionnel dans le cadre d’une opération de financement classique, en exigeant notamment certains documents, comme des avis juridiques, des attestations de dirigeant et des résolutions. Les questions suivantes méritent réflexion :
   • Étant donné que les périodes visées par les PHAV tendent à s’étendre sur plusieurs années, un remboursement anticipé semble peu probable; le vendeur devrait-il exiger une garantie supplémentaire?
   • S’il est prévu qu’un PHAV constitue une hypothèque de deuxième rang ou permette une telle hypothèque, y a-t-il lieu de négocier des modalités supplémentaires mettant en place une convention entre créanciers, au besoin? Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre publication Cinq points, 5 minutes de mars 2024 intitulée Ententes entre créanciers : principaux enjeux de négociation.
   • Si l’opération est négociée avec une entreprise en exploitation, serait-il pertinent de prévoir des clauses plus strictes liées à l’exploitation, en exigeant notamment que l’entreprise en question fournisse des renseignements relatifs aux finances, aux assurances et aux ratios de couverture du service de la dette?
   • Le vendeur devrait-il souscrire une assurance de titres pour les prêteurs, surtout si l’acheteur a l’intention de souscrire une assurance de titres pour les propriétaires (laquelle diminuera le coût supplémentaire de l’assurance de titres pour les prêteurs)? 
5. Principaux points à retenir. Il est judicieux d’évaluer si l’opération envisagée soulève des questions liées à la lutte contre le recyclage des produits de la criminalité ou contre la corruption en raison du prêt d’argent qui est accordé à l’acheteur, comme il ne s’agit pas simplement d’une opération de vente visant un bien immobilier. Il convient d’étudier les scénarios de transfert admissibles, y compris les modalités et conditions applicables. Comme les périodes visées par les PHAV s’allongent, il est bien possible qu’un acheteur décide de vendre la totalité ou une partie d’un bien qu’il a acheté grâce à un PHAV, et qu’il demande au nouvel acheteur de prendre en charge le PHAV en question.

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