Priorités : Québec réduit le délai d’inscription des droits de propriété des locateurs et des vendeurs au RDPRM

Le 25 octobre 2023, l’Assemblée nationale du Québec a adopté le projet de loi n^o 17, Loi modifiant diverses dispositions principalement aux fins d’allègement du fardeau réglementaire et administratif (la « Loi »). La Loi modifie plusieurs lois du Québec, y compris diverses dispositions du Code civil du Québec (le « CCQ ») qui touchent l’inscription de droits au Registre des droits personnels et réels mobiliers (le « RDPRM »), soit le registre des sûretés mobilières du Québec. Notamment, les modifications réduisent le délai de publication pour rendre opposables au tiers certains droits aux termes de contrats de crédit-bail, de ventes et de certains baux, en faisant passer ce délai de 15 jours à sept jours avec effet rétroactif à la date des crédit-baux, ventes et baux. Ces modifications, qui entreront en vigueur le 27 novembre 2023, sont particulièrement importantes pour les créanciers qui exercent des activités liées à des baux, au crédit-bail et à la vente à tempérament. 
 
Au Québec, les locateurs ou les vendeurs de certaines catégories de biens meubles protègent leurs titres et leurs droits de propriété de biens loués ou vendus aux termes de contrats de crédit-bail, de baux ou de ventes à tempérament ou leur faculté de rachat pour les ventes faites avec faculté de rachat, en faisant inscrire ces droits au RDPRM afin de rendre ces droits opposables aux tiers. À l’heure actuelle, le CCQ prévoit que si l’inscription est publiée dans les 15 jours, la protection des droits du locateur ou du vendeur sera rétroactive à la date du contrat de crédit-bail, de la date du bail ou de la vente, selon le cas. Si l’inscription est faite après ce délai de 15 jours, la protection est opposable aux tiers seulement à compter de la date de publication, ce qui signifie que les droits du locateur ou du vendeur prennent rang après les charges grevant le bien qui ont été inscrites avant cette date. La Loi réduit le délai de publication de 15 jours à sept jours à compter de la date du crédit-bail, du bail ou de la vente, selon le cas. Les locateurs et les vendeurs peuvent également protéger leurs droits au moyen d’une inscription globale en vertu de l’article 2961.1 du CCQ, lequel n’a pas été modifié par la Loi ni ne fait l’objet du présent bulletin. 
 
La réserve de droits de propriété ou de facultés de rachat aux termes de contrats de crédit-bail ou de vente, selon le cas, ainsi que de droits résultant d’un bail, au moyen de l’inscription de ceux-ci au RDPRM, permet au vendeur ou au locateur de conserver les droits de propriété sur le bien jusqu’à ce que l’acheteur ou le locataire ait rempli ses obligations. La publication de ces droits a également pour effet d’informer les tiers que, bien qu’il en ait la possession, l’acheteur ou le locataire n’est pas le propriétaire. L’omission de faire inscrire des droits dans le délai prévu, voire à quelque moment que ce soit, pourrait faire en sorte que le vendeur ou le locateur perde ses droits de propriété sur le bien à l’égard de tiers. En effet, dans de tels cas, la loi permet aux tiers de traiter l’acheteur ou le locataire comme étant le propriétaire du bien. Les discussions menées pendant l’étude du projet de loi n^o 17 indiquent que la réduction du délai de publication pour faire passer celui-ci de 15 jours à sept jours vise à réduire la période d’incertitude pour les créanciers tiers en réduisant le délai pendant lequel toute sûreté que ceux-ci prennent à l’égard d’un bien financé peut prendre rang après celle d’un propriétaire ou d’un locateur qui fait inscrire ses droits avec effet rétroactif.
 
En outre, la Loi modifie l’article 3015 du CCQ, lequel établit les exigences applicables au dépôt d’un avis de changement de nom au RDPRM. Auparavant, une copie certifiée du document constatant le changement de nom du titulaire ou du constituant d’un droit publié sur un bien meuble (personnel) était requise. Depuis le 27 octobre 2023, en vertu de la Loi, une copie d’un tel document n’a plus à être certifiée. Il est important de noter, toutefois, que si la certification de la copie du document constatant le changement de nom n’est plus requise, la certification de la traduction en français des documents déposés au RDPRM, si ceux-ci sont rédigés dans une autre langue que le français, est toujours requise.

L’initiative du gouvernement en vue de réduire l’incertitude et de favoriser l’exécution plus rapide des opérations de financement est certes louable. Toutefois, la réduction du délai de publication des priorités pour faire passer celui-ci à sept jours pourrait représenter, à court terme, un défi pour certains vendeurs et locateurs. Outre le délai réduit, ces derniers doivent tenir compte de l’exigence du RDPRM selon laquelle une demande d’inscription doit être soumise avant 15 h (HE) un jour ouvrable pour que la publication soit datée de ce jour ouvrable, faute de quoi celle-ci sera datée du jour ouvrable suivant, et des modifications législatives récentes exigeant dorénavant que les demandes d’inscription soient présentées en français seulement.

À notre avis, il aurait été avantageux pour les locateurs et les vendeurs que la Loi prévoit une période de transition un peu plus longue avant l’entrée en vigueur de ces modifications. Les locateurs et les vendeurs auraient intérêt, d’ici l’entrée en vigueur des modifications, à réviser et à mettre à jour de toute urgence leurs procédures d’inscription pour s’assurer qu’à compter du 27 novembre 2023, leurs inscriptions seront désormais faites dans un délai maximal de sept jours et que leurs droits seront ainsi protégés à compter de la date de l’opération de crédit-bail, de la vente ou du bail, selon le cas. Cela dit, il serait plus prudent de prévoir un délai d’inscription encore plus court.

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