Survol du nouveau projet de loi 216 de l’Ontario visant à modifier la Loi sur la construction

Le 6 novembre 2024, la Loi de 2024 visant à bâtir l’Ontario pour vous (mesures budgétaires) (le « projet de loi 216 ») a reçu la sanction royale. Le projet de loi 216 apporte plusieurs modifications à la Loi sur la construction (la « Loi ») qui auront une incidence sur les participants du secteur. Même si les modifications ne sont pas encore en vigueur, et que nous ignorons quand elles le seront, il convient de signaler qu’elles touchent plusieurs aspects clés de la façon dont sont administrés les projets de construction (les « modifications »). Les modifications, qui intègrent de façon générale les recommandations faites dans le cadre d’un examen indépendant de la Loi publié en octobre, ont été rapidement adoptées par le Parlement de l’Ontario.

Les modifications portent sur trois sujets principaux : l’arbitrage intérimaire; l’administration et la libération des retenues; ainsi que les définitions et les modifications déterminatives.

Arbitrage intérimaire

Le projet de loi 216 vise à élargir l’arbitrage intérimaire des différends en matière de construction pour y inclure des différends auparavant exclus. Pour ce faire, les modifications suivantes sont proposées.

1. Le paragraphe 13.5(3) de la Loi est modifié de sorte que les parties disposeront maintenant de 90 jours à compter de l’achèvement, de l’abandon ou de la résiliation d’un contrat pour entamer un arbitrage. Auparavant, il n’était pas possible de recourir à l’arbitrage intérimaire pour les contrats achevés. 
   
   Dans le cas des contrats de sous-traitance, la date limite pour commencer un arbitrage correspond à la date visée au paragraphe précédent, à la date de certification de l’achèvement des travaux prévus dans le contrat de sous-traitance ou à la date de la dernière prestation de services ou fourniture de matériaux, selon la première de ces dates à survenir.
   
   Cette modification fera augmenter considérablement le nombre de différends qui pourront être soumis à l’arbitrage. Elle mènera probablement aussi à la présentation d’un plus grand nombre de réclamations par des entrepreneurs et des sous-traitants visant à obtenir le paiement de sommes provisoires, tandis que les différends contractuels et relatifs à des privilèges seront réglés dans le cours normal.
2. Les catégories de différends pouvant être soumises à l’arbitrage par défaut, indiquées auparavant au paragraphe 13.5(1) de la Loi, ont été supprimées. Des règlements (qui n’ont pas encore été rédigés) prescriront désormais les catégories de différends qui pourront être soumis à l’arbitrage. Il est à noter que demeure en vigueur la disposition fourre-tout permettant aux parties de recourir à l’arbitrage pour les différends portant sur toute question sur laquelle ces parties pourraient s’entendent.
   
   Les règlements refléteront vraisemblablement les dispositions maintenant abrogées de l’article 13.5 tout en accordant plus de souplesse au ministre dans la détermination des différends pouvant être soumis à l’arbitrage.
3. Si les règlements le prévoient, les parties pourront désormais soumettre à l’arbitrage des différends avec d’autres parties ayant conclu des contrats ou des contrats de sous-traitance portant sur les mêmes améliorations, qu’il y ait ou non un lien contractuel entre elles.

Une telle modification accroît considérablement le nombre de parties pouvant faire l’objet d’un arbitrage. Cela signifie également que des propriétaires et des entrepreneurs pourraient être soumis à une procédure d’arbitrage avec des sous-traitants de niveau inférieur même s’ils n’ont pas de relation contractuelle avec eux.

Le projet de loi 216 contient également plusieurs modifications accessoires relatives à l’arbitrage intérimaire qui confèrent aux parties une plus grande souplesse dans le choix des arbitres, la jonction des arbitrages, l’augmentation de la transparence relativement aux arbitrages multiples, la possibilité de modifier les décisions et la précision des pouvoirs d’un arbitre. En particulier, le nouvel article 13.12.1 a été ajouté afin de prévoir une procédure formelle pour les parties souhaitant contester la compétence d’un arbitre. Les parties seront tenues de faire valoir rapidement leur objection, car tout retard dans la présentation d’une objection pourrait devoir être justifié si une révision judiciaire est demandée par la suite pour ce motif.

Administration et libération des retenues

Le projet de loi 216 modifie considérablement le versement des retenues prévues par la loi, car il introduit l’obligation de verser annuellement les retenues accumulées. Le nouvel article 26 exige qu’un propriétaire donne un avis de libération annuelle de la retenue dans les 14 jours suivant chaque date anniversaire du contrat, puis qu’il verse la retenue accumulée dans les 14 jours suivant l’expiration de la période de privilège de 60 jours (qui est décrite plus en détail ci‑après). Si un privilège a été préservé ou rendu opposable et que certaines conditions prévues par la loi sont remplies, le propriétaire ne peut pas verser la retenue accumulée. Lorsque de telles circonstances cessent d’exister, le propriétaire doit verser la retenue dans un délai de 14 jours. Afin d’encourager la circulation des fonds vers le bas de la pyramide de la construction, les propriétaires n’ont plus la capacité, prévue auparavant à l’ancien article 27.1, de refuser de verser la retenue. Le versement annuel de la retenue accumulée s’applique de la même façon aux entrepreneurs et aux sous-traitants se trouvant plus bas dans la pyramide de la construction. 

Le projet de loi 216 modifie également les dispositions relatives aux privilèges afin de tenir compte du nouveau versement annuel des retenues. Les privilèges issus de la prestation de services ou de la fourniture de matériaux comprises dans un avis de libération annuelle s’éteignent 60 jours après la publication de l’avis. Ils continuent autrement de s’éteindre comme ils l’auraient fait dans le cadre du régime préexistant. 

Plusieurs modifications accessoires précisent que certaines sommes détenues à titre de retenues sont des fonds en fiducie.

Une nouvelle disposition a également été adoptée afin de permettre à ceux qui remettent des modèles, des plans, des dessins ou des devis pour des améliorations projetées qui ne sont pas commencées de grever d’un privilège les immeubles auxquels leurs services ont été fournis, pourvu que le propriétaire conserve une retenue.

Définitions et modifications déterminatives

Le projet de loi 216 modifie plusieurs définitions qui ont une incidence sur les participants du secteur, et bon nombre de ces modifications reconnaissent que tous les projets de construction ne sont pas administrés de la même façon. Ainsi, les critères à remplir pour qu’une facture soit considérée comme une « facture en bonne et due forme » ont été modifiés afin d’exiger la fourniture de renseignements supplémentaires qui sont avantageux pour les propriétaires, dont le droit au paiement contractuel auquel se rapporte une facture. Une nouvelle disposition exigeant la fourniture d’autres renseignements raisonnablement demandés qui sont nécessaires au fonctionnement du système des comptes créditeurs d’un propriétaire a également été ajoutée. Les propriétaires incluront vraisemblablement ces exigences dans un contrat. Les modifications relatives à une « facture en bonne et due forme » exigent également que le destinataire d’une facture conteste le fait qu’elle est « en bonne et due forme » dans un délai de sept jours, après quoi la facture est réputée être une facture en bonne et due forme.

La définition de « prix » a été modifiée de sorte que, s’il n’y a pas d’accord sur le prix, celui‑ci peut désormais être précisé par règlement et non simplement en fonction du prix du marché. Cette modification vise probablement à reconnaître que le prix du marché ne reflète pas toujours la valeur des services et des matériaux selon certains modèles de livraison.

Une nouvelle disposition a également été introduite afin de stipuler que les contrats prévoyant des améliorations multiples pour des biens-fonds non contigus sont réputés être des contrats distincts pour chaque amélioration. Par conséquent, la disposition qui permettait de stipuler ce principe par contrat a été abrogée.

Conclusion

Même si divers règlements doivent encore être élaborés afin de préciser la portée exacte des modifications, les modifications apportées à la Loi auront assurément une incidence sur l’administration quotidienne des projets de construction lorsqu’elles entreront en vigueur. Leur applicabilité variera en fonction des dispositions transitoires, et les participants du secteur auraient avantage à obtenir des conseils tenant compte de leur situation particulière.