Transfert de l’encadrement du courtage hypothécaire à l’Autorité des marchés financiers

Actuellement assujetti à la Loi sur le courtage immobilier (la « LCI ») et aux règlements de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (l’« OACIQ »), le courtage hypothécaire deviendra une discipline visée par la Loi sur la distribution de produits et services financiers (la « LDPSF ») et soumise à la réglementation de l’Autorité des marchés financiers (l’« AMF ») à compter du 1^er mai 2020.

Afin d’assurer la transition, l’Assemblée nationale du Québec a adopté, le 13 juin 2018, la Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières afin de modifier la LDPSF pour y ajouter la surveillance et le contrôle du courtage hypothécaire.

En vertu de la LDPSF, à compter du 1^er mai 2020, le courtier hypothécaire sera la personne physique qui, pour autrui et contre une rétribution fonction de la conclusion d’un prêt garanti par hypothèque immobilière, se livrera à une opération de courtage relative à un tel prêt. Pour être reconnu comme tel, le courtier devra être titulaire d’un certificat émis par l’AMF. La LDPSF prévoit cependant que certaines personnes, qui ne sont pas des courtiers, bénéficieront d’une exception à l’obligation d’être titulaire d’un tel certificat lorsqu’elles se livreront à une opération de courtage hypothécaire. 

L’AMF a choisi d’appliquer le cadre existant pour les autres disciplines encadrées par la LDPSF aux activités de courtage hypothécaire. Elle a également prévu des règles propres à cette nouvelle discipline selon ses particularités en proposant l’adoption des règlements suivants :

• Règlement modifiant le Règlement relatif à la délivrance et au renouvellement du certificat de représentant;

• Règlement sur la formation continue obligatoire des courtiers hypothécaires;

• Règlement modifiant le Règlement relatif à l’inscription d’un cabinet, d’un représentant autonome et d’une société autonome;

• Règlement modifiant le Règlement sur l’exercice des activités des représentants;

• Règlement modifiant le Règlement sur le cabinet, le représentant autonome et la société autonome;

• Règlement modifiant le Règlement sur les modes alternatifs de distribution;

• Règlement modifiant le Règlement sur la tenue et la conservation des livres et registres;

• Règlement modifiant le Règlement sur les droits, les cotisations et les frais exigibles; et

• Règlement modifiant le Règlement sur les renseignements à fournir au consommateur.

Dans le cadre de ce transfert de l’encadrement du courtage hypothécaire, l’AMF a tenu une consultation publique à l’automne 2019 dans le but de recueillir les commentaires du public et des acteurs de l’industrie sur les projets de règlements.

Ceux qui ont soumis des commentaires ont ensuite été invités à une présentation du cadre réglementaire concernant le courtage hypothécaire le 11 mars dernier au cours de laquelle l’AMF a présenté les changements apportés aux projets de règlements en fonction des commentaires recueillis.

Bien que peu de changements majeurs aient été apportés aux projets de règlements, certains commentaires ont tout de même donné lieu à des modifications dans la réglementation. Le changement le plus important est certainement le retrait, de l’article 28.4 du Règlement sur le cabinet, le représentant autonome et la société autonome et de l’article 9.13 du Règlement sur l’exercice des activités des représentants, de la période de 12 mois proposée par l’AMF pendant laquelle le courtier hypothécaire ne pouvait pas également agir comme prêteur hypothécaire. Cette restriction aurait notamment imposé de sérieuses contraintes au modèle d’affaires utilisé par les prêteurs commerciaux et institutionnels.

Plusieurs questions demeurent toutefois sans réponse et de nombreux points mériteront d’être clarifiés au cours des mois à venir. Tout d’abord, l’AMF a choisi de ne pas définir ce qu’est une « opération de courtage hypothécaire » et a plutôt choisi de publier une énumération sur son site Web. Il faudra voir si l’absence de définition créera un flou quant à l’application du nouveau régime.  

Ensuite, l’AMF a également choisi de ne pas faire de distinction entre le courtage hypothécaire résidentiel et commercial dans les projets de règlements. À cet effet, nous avions proposé de distinguer les opérations relatives aux immeubles comportant moins de 5 logements. L’absence de distinction pose plusieurs problèmes étant donné qu’en pratique, l'immobilier résidentiel et l'immobilier commercial sont deux réalités complètement différentes. Le souci premier de l’AMF étant de favoriser la protection du consommateur grâce à ce nouveau régime, il semble inutile de mettre des bâtons dans les roues des prêteurs commerciaux et institutionnels qui voient leurs activités largement entravées par ces nouveaux règlements.

L’AMF soutient cependant que ce n’est que le début d’une réforme globale qui touchera plusieurs autres secteurs qui sont sous sa responsabilité. L’AMF entend poursuivre ses travaux sur les prêteurs privés, les autres prêteurs alternatifs et les prêts syndiqués, notamment dans le cadre d’une troisième consultation qui devrait porter sur les modifications au Règlement 45-106 sur les dispenses de prospectus et au Règlement 31-103 sur les obligations et dispenses d'inscription et les obligations continues des personnes inscrites adoptées en vertu des lois régissant le commerce des valeurs mobilières. Ces autres changements pourraient, semble-t-il, clarifier certaines de nos interrogations concernant l’encadrement du courtage hypothécaire.

Même si la présentation expliquant les changements apportés aux projets de règlement a été distribuée à ceux qui ont soumis des commentaires, les projets de règlements finaux n’ont pas été rendus publics. Ils sont maintenant entre les mains du ministre des Finances pour son approbation, avec ou sans modification. Il faudra donc attendre leur publication dans la Gazette officielle du Québec et le Bulletin de l’Autorité pour connaître les versions finales des règlements qui seront en vigueur dès le 1^er mai 2020.

Pour en savoir davantage, communiquez avec :

Pierre-Denis Leroux                  514-982-4121
Géraldine Côté-Hébert             514-982-5042

ou un autre membre de notre groupe Immobilier commercial.